別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -51 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉もえぎ台１丁目２５番８ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 泉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泉地区南西側の、丘陵地に開 発された大規模分譲住宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された大規模分譲住宅地で、地域要因に特段の変動はなく、今後も概ね現状を維持すると予測する 。不動産取引は断続的に見られており、地価は今後も安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉地区、小名浜地区の住宅地域であり、特に代替競争関係の強い地域は泉地区である。需要者の中心は市 内の一次取得者である。街路街区が整然としており商業施設への接近性も良好であることから需要は比較的高く、取引 は断続的に見られており今後も同様の傾向が続くと予測される。価格帯は土地が２００～３５０㎡で９００～１，４０ ０万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られるが賃貸需要は低位で、建築費の高騰もあり土地価格に見合う経済合理的な収益建物の想定が 困難であるため収益価格の試算はできなかった。市場参加者は居住の快適性、利便性等を重視して意思決定を行うと考 えられるため、類似地域から適正に求められた比準価格は市場との適合性が高いと判断される。以上のことを勘案し、 市場性を反映し客観性に富む比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -56                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の人口減少率は県平均よりも高く 、移転需要は一段落している。新設住宅着工 戸数は全体的に減少傾向が見られる。 泉地区周辺部の丘陵地に存する大規模分譲地 域に存し居住環境が良好で、需要は堅調。未 利用地の分譲が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +0.7 ％