別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -50 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市鹿島町上蔵持字畑中４２番１外 ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道沿いに農家住宅 が見られる既成住宅 地域 南西10m県道 水道 湯本 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに中規模の農家住宅 が集積する地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 湯本駅南東方 8.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家集落地域で、特段の発展要素は無く、土地利用は今後も現状を維持すると予測。農家数が減少し、土 地需要は逓減傾向だが、地価水準は既に低廉で、地価水準は横ばい若しくは若干の下落にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の市街化調整区域の住宅地域一円と把握。近隣地域の如き集落地域においては、選択の要素と して地縁性が強く働くため、主な需要者は各地域内の居住者と思料する。市街化調整区域は建物の建築等について制約 があり、一般的に土地需要は希薄であるが、その中でも建築可能か否かの法的要素、市街地との位置関係等地域的要素 に応じて土地の市場流通性は異なる。取引規模は必要に応じて様々であり、総額での中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の農家集落地域にあって賃貸需要が希薄。また市街化調整区域に指定され、法的にも収益物件の新築を 想定することが困難なため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、いわき市内の市街化調整区域より広 域的に事例資料を収集し、価格牽連性や取引時点等、規範性に係る検討を経ており、得られた比準価格は実証的で説得 力を有する。よって試算の過程を再吟味の上、本件比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。農家数の減少率は高 く、市街化調整区域において、土地需要は希 薄になっている。 県道沿いに農家が連なる市街化調整区域内の 地域で、法的規制もあって土地利用に特段の 変化は無く、地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％