別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -47 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜諏訪町２０番５ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる既成住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 泉 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小中学校に近い土地区画整理 済みの既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉駅東方 5.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも熟成した住宅地域として推移していくと考えられる。小名浜中心地へ近く利便性は高く、周辺では新築 住宅の着工も多く見られ需要は堅調である。地価は、当面やや強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。小名浜地区を中心とする住宅地と代替性が高い。震災後、移転需要が増え大型商 業施設による利便性向上もあり高値取引も見られる。現在は、需要者の中心は市内居住者による第一次取得や買換えに 戻りつつある。市内で移転需要が終息する中、小名浜地区の地縁的選好性に伴う需要もあり需給は堅調である。中心と なる価格帯は、土地は２５０㎡程度で１，２００万円前後、新築戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地規模が小さく駐車場確保を 前提の賃貸物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格 を指標に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よ って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.0] 100 [116.0] [102.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要の中心は地元在住者に戻る。住環境の良 い住宅団地、利便性の高い住宅地で堅実な需 要が継続。災害リスクに対する意識が高まり 、需給にも影響。 小名浜地区の住宅需要は地元需要を中心に堅 調に推移している。一方、不動産市場の需給 緩和も進みつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％