別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -44 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜玉川町東１７番１３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 湯本 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発時期が古い、市域やや南 側に位置する住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 湯本駅南東方 5.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平地区、小名浜地区の中心部からやや距離がある住宅団地だが、６号バイパス等で各地への連絡性は確保されて いる。地価水準はいわきニュータウンや新興の住宅団地に比べ割安感があり、暫くは堅調に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市域のやや南側に位置する住宅地域である。双葉郡からの移転需要は希薄になっており、需要者は圏内の 地元需要が中心になっているが、既存の住宅団地内では更地の供給が少なく、画地条件が中庸を得ている更地について は希少性が高く、成約価格は高位を維持している。取引の価格帯は土地は面積２００～２５０㎡で一千万円台前半まで が中心。新築一戸建は建物の品等、メーカーの別により総額二千万円台から三千万円台後半まで様々となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、対象標準地の面積が小さく、合理的な賃貸用不動産を想定することが困難なため適用を断念した。取引 事例比較法においては、同一需給圏の類似地域から取引事例を複数収集・採用し、位置関係、環境条件、取引時点等、 規範性に関する検討を経て、客観的な比準価格を得ており説得力を有する。よって試算価格の再吟味、代表標準地の検 討を踏まえ、比準価格を価格の指標として妥当と認め、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,300 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [104.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、長期的にはやや減少傾 向。 幹線道路により各地域への連絡性も確保され ており、需要は安定的。開発時期が古く、既 に成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％