別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -43 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市湘南台１丁目２番１６ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 泉 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜地区の鹿島街道東方の 高台の住宅団地（湘南台） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 泉駅東方 6.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 小名浜地区の建築協定の規制を受ける住宅団地であり、当面は現状を維持して推移すると予測。地価水準は小名 浜地区の人口・世帯数の推移、住宅地需要等を勘案すると、暫くは若干の上昇乃至横這いで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市小名浜地区及び周辺の住宅地域の圏域。需要者は市内居住者が中心である。湘南台住宅団地は近 年、建付地の売買実例のみで供給自体が少ないが、建築協定等により良好な住環境が形成されており、台風・津波等の 自然災害の危険性が小さい高台の住宅地への選好性が増していることもあって、土地需要は比較的安定している。土地 は１，３００～１，５００万円程度、新築の戸建ては供給主体の違いにより価格差が生じるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産市 場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、近隣地域内では建築協定により共同住宅の建築が制限されているため 、収益還元法の適用を断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.0] 100 [103.0] [108.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の土地取引件数は令和３年１月～１ ０月までの対前年比で前年を若干上回って推 移している。人口は直近では減少傾向にある 。 区画整然とした住宅団地であり、既に建物が 建ち並び熟成度は高く、特段の変化は見られ ない。ここ数年は団地内で更地取引は確認で きない。 南道路で日照・通風等居住の快適性に優れ選 好性は高いが、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％