別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -42 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市勿来町関田南町３１番 ②地積 　(㎡) 402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅等が見られる住 宅地域 南東7.5m市道 水道 勿来 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に存する既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 勿来駅南東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 いわき市南西端付近の沿岸部に存する既成住宅地域で、近年は地域要因に特段の変動は見られない。不動産の需 給は従来から低い水準にあり、今後も地価は低位かつ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は植田・勿来地区を中心とした住宅地域で、特に勿来地区の住宅地域と代替性が強い。本地域は旧来からの 既成住宅地域で、旧来からの間口が狭く奥行が長い画地が標準的で、近年のトレンドとの適合性を欠いており、需要者 の中心は圏内に地縁性を有する個人に概ね限定される。このような地域の特性もあり、地価水準は低位にある。価格帯 は土地４００㎡程度で９００万円前後、新築戸建で２，５００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近に共同住宅等も見られるが、旧来からの既成住宅地域に存し標準地の間口が狭く、建築費の高騰もあって経済合理 的なアパートの想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。市場参加者は自己利用目的がほとんどであり、 収益性よりも市場性を重視して意思決定を行うものと考えられるため、適正に求められた比準価格の説得力は高い。以 上より、代表標準地との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [155.5] [104.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の人口減少率は県平均よりも高く 、移転需要は一段落している。新設住宅着工 戸数は全体的に減少傾向が見られる。 勿来駅及び隣県の北茨城市市街地への接近性 は比較的良好であるが、旧来からの既成住宅 地域で成熟しており、特段の変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％