別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -41 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　小野　博   TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐上湯長谷町湯台堂１３５番２２ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に集合 住宅が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 湯本 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の住宅団地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 湯本駅西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も郊外の成熟した住宅団地として概ね現状を維持すると予測する。需給は落ち着きを見せており、地価水準 は今後、横ばい傾向に向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ湯本駅の利用圏内に位置する、いわき市中部の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住 する１次取得者等。常磐地区の丘陵地に開発された成熟した住宅団地で、東日本大震災後の移転需要による地価上昇が 沈静化し、需給は落ち着いたものとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が２４０㎡程度で９００万円前後、 戸建ての新築住宅で総額３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部に集合住宅も見られるが、戸建住宅が殆どを占める住宅地域で対象標準地の画地規模も小さく、投資採算性に見合 う収益物件を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ 、同一需給圏内では類似物件の取引価格水準が不動産購入の際の有力な判断基準となることから、自用目的で規範性を 有する取引事例を基礎とする比準価格を標準として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [109.9] [106.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の住宅地の地価は、一部地域で令 和元年東日本台風による影響が残るものの、 全体的に高止まり傾向で推移している。 地域要因に変動は見られず、需給は概ね安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％