別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -38 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平鯨岡字林下１番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 空地 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北西5.8m市道、南西側道 水道 いわき 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年台風１９号により浸 水被害を受けた地域 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域であるが、いわき駅近くに位置し、利便性が高く土地利用は安定していた。令和元年の台風１９ 号による浸水被害が大きかったため取引市場、価格水準共に暫くは低調にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の市街化調整区域の住宅地域一円。近隣地域は令和元年の台風被害を受けており、当面は需要 者の心理に影響を及ぼすと思料するが、付近では倉庫、事業所等新築建物も認められ、河川復旧改善工事の進捗と共に その影響は徐々に薄れていくと思料する。市街化調整区域では建築可能か否かの法的要素、市街地との位置関係等地域 的要素に応じて市場流通性は異なる。取引規模は必要に応じて様々で、総額での中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域においては宅地の取引が少ないため、取引事例比較法では、いわき市内を広域に資料収集し、価格牽連 性を有する取引事例を収集・採用し、比較においては浸水被害による影響を加味したうえで試算を行い、客観的で説得 力を有する比準価格を得ている。尚、法的制約から賃貸用不動産の新築を想定することが困難なため、収益還元法は適 用を断念した。よって本件では代表標準地との検討のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [101.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、長期的にはやや減少傾 向。 令和元年の台風被害の影響により、周辺地域 では公営住宅が取り壊されている。一方、夏 井川の河川改修が進み、隣接地では倉庫等が 新築されている。 母屋が解体され、空地化したままである。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％