鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ８ -36	いわき市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ８ -1	いわき市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ８ -35	いわき市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、東6.2m、角地		近商 (100,200)
d	２２Ｋ７ -64	いわき市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２Ｋ８ -12	いわき市		更地	（　）	長方形	北東16m県道、南西6m、二方路		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,700	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,821	100 [ 104.9]	57,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 59,673	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	57,550	100 [ 98.0]	58,724		60,500
c	(　 ) 68,006	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	61,835	100 [ 107.0]	57,790		59,500
d	(　 ) 69,501	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	66,962	100 [ 116.4]	57,527		59,300
e	(　 ) 53,736	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	50,057	100 [ 87.3]	57,339		59,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

いわき -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,241,608	611,765	2,629,843	2,335,290	294,553	（　0.9707） 285,923	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,718,460 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	360 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、各戸５２．１７㎡、各階２戸、計４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	104.34	100.0	104.34	1,302	135,851	1.0	135,851
							1.0	135,851
2～ 2	居宅	104.34	100.0	104.34	1,346	140,442	1.0	140,442
							1.0	140,442
～

～

～

計		208.68	100.0	208.68		276,293		276,293
								276,293

⑨年額支払賃料	276,293 円　×　12ヶ月　＝　 3,315,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,315,516 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,149,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,293 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 89,243 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,241,608 円　　　　（　 9,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-16	1,468 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	1,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-21	1,360 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	1,301
c	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-18	1,144 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,379

いわき -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,900 円	32,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,465 円	3,315,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	32,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,765 円　（　　　　　　 1,699 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,335,290 円（　　　　　 6,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,241,608 円
②総費用	611,765 円
③純収益　①－②	2,629,843 円
④建物等に帰属する純収益	2,335,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,718,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
いわき -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき -35

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　吉村　英博

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市泉町２丁目５番８				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	東8m市道	水道、下水	泉 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

泉地区第一土地区画整理事業

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

泉駅南西方

340m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの良好な住宅地であり、震災後も移転需要の受け皿となり需要が集中した。良好な住環境を備える
ことから移転需要収束後も一定の需要が期待でき、地価は底堅く推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は泉地区を中心とするいわき市中部の住宅地域。周辺に多数の工業団地が立地し、これら域内の企業へ勤務
する勤労者が需要者の中心となっているが、泉地区は大規模住宅団地や区画整理地が多く、いわき市内の住宅地の中で
は域外からの流入も比較的多い地域である。土地は１５００万円程度、新築の戸建住宅は３５００万円までが取引の中
心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパ－ト等の収益物件も混在するが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は遊休地所有者が資産の有効活
用あるいは税対策として建設する事例が多く土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を
参考に決定される傾向が強く、賃貸物件の建設を前提に収益性を重視した地価形成は行われ難い地域である。よって比
準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき -46 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[108.0]

100
[ 89.3]

[103.0]
100

59,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

浸水被害のあった一部の地域を除き住宅地の
地価は概ね安定した動きを示している。

地域内に格別の変動要因は無いが、移転需要
収束後も需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -60	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東8m、角地		１住居 (70,200)
b	２２Ｋ８ -36	いわき市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ８ -1	いわき市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ８ -35	いわき市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、東6.2m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,551	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	59,201	100 [ 102.0]	58,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	59,800
b	(　 ) 60,700	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,821	100 [ 99.0]	61,435		63,300
c	(　 ) 59,673	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	57,550	100 [ 98.0]	58,724		60,500
d	(　 ) 68,006	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	61,835	100 [ 106.0]	58,335		60,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,200 円／㎡]

いわき -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,609,605	874,041	3,735,564	3,339,250	396,314	（　0.9707） 384,702	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,694,040 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	148.71	Ｗ2	297.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	360 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積４９．５７㎡×６戸使用容積率は当地域において標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	148.71	100.0	148.71	1,301	193,472	1.0	193,472
							1.0	193,472
2～ 2	居宅	148.71	100.0	148.71	1,341	199,420	1.0	199,420
							1.0	199,420
～

～

～

計		297.42	100.0	297.42		392,892		392,892
								392,892

⑨年額支払賃料	392,892 円　×　12ヶ月　＝　 4,714,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 297.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,714,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,478,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,892 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 392,892 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 126,904 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,609,605 円　　　　（　 12,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-16	1,468 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｃ９Ｙ（賃）　　　　-4	1,199 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,202
c	２２Ｋ８（賃）　　　　-5	1,030 ( 1,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,177

いわき -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,500 円	47,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	141,441 円	4,714,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 403,700 円	47,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,000 円	47,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,500 円	47,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 874,041 円　（　　　　　　 2,428 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 297.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,339,250 円（　　　　　 9,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,609,605 円
②総費用	874,041 円
③純収益　①－②	3,735,564 円
④建物等に帰属する純収益	3,339,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	396,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,694,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）