別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -34 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷高坂町高橋１２５番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 内郷 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 事業用地が多く見られる地区 の一画で、やや小規模である が整備状態の良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 内郷駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性、整備状態ともに内郷地区の中では優位さがあり、当面は現況を維持するものと予測。市中心部である平 地区との競合も考えられる価格帯であり、当面は地価は横ばい程度に留まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人である。丘陵地の多い内郷地区のうちでは平 坦地で利便性に優れ、比較的人気の高い地区であるが、高価格帯の物件は市中心部との競合もあり売れ行きが鈍ってい る。取引の中心となる価格帯はこのような市場動向から地価に頭打ち感があり、土地が１８０～２５０㎡で８００～１ ，３００万円程度、新築戸建の場合は２，５００～３，２００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域で取引に際し収益性が価格指標として考慮されることはほとんどないため、収益価格は試算しなか った。一方比準価格は、住宅地の取引において重視される居住環境や利便性等の要因を、市場参加者の観点から考慮し これを格差率等の査定において適切に反映させていることから、市場の選好性との適合性が高く説得力に優れると判断 される。よって本評価では比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -58                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症の先行きが不透明なま まで、経済活動は一進一退のまま、上昇力を 欠いた状況が続いている。 周囲が事業用地で開発・拡大の余地は少なく 、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％