別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -30 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷高坂町立野１３０番５９ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 建築協定 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 内郷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に開発された大規模住 宅団地に存し、中学校に近接 している 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 内郷駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する区画整然とした地域で、新規開発等は少ないものの幹線道路等がなく居住環境は良好であり、そ のような特性を好む需要者により一定程度の需要は今後も維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷、常磐地区の住宅地域で、特に内郷地区の丘陵地に存する大規模分譲地と代替競争関係が強い。需要 者の中心は市内の一次取得者である。駅に近い利便性の高い地域と比較して価格帯が低いこともあって需給は安定的に 推移しており取引も断続的に見られる。価格帯は、土地が２００～２５０㎡程度で９００～１，０００万円前後、新築 戸建で２，５００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は自用の戸建住宅の利用が一般的でアパート等は少なく、建築費の高騰等の影響もあり投下資本に見合う賃料水 準が形成されておらず、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性、利便性 等が収益性よりも重視される地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、代表標準地との均衡にも留意 し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 98.8] [104.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市内の人口減少率は県平均よりも高く 、移転需要は一段落している。新設住宅着工 戸数は全体的に減少傾向が見られる。 丘陵地に存し居住環境は比較的良好であるが 、人気の中心はより利便性の高い地域に絞ら れつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％