鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ６ -21	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、南東2.8m、北東5m、三方路		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ９Ｙ -34	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m道路、北東4m、角地		１住居 (60,180)
c	２２Ｋ５Ｙ -113	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -55	いわき市		建付地	（　）	長方形	南東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２Ｋ５ -42	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	57,018	100 [ 98.8]	57,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	58,300
b	(　 ) 55,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,248	100 [ 92.2]	58,837		59,400
c	(　 ) 56,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	52,420	100 [ 90.2]	58,115		58,700
d	(　 ) 49,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	52,456	100 [ 91.2]	57,518		58,100
e	(　 ) 54,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	51,271	100 [ 87.6]	58,529		59,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

いわき -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,896,050	515,562	2,380,488	2,005,400	375,088	（　0.9707） 364,098	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,281,960 円　　　　（　 25,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	14.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　専有面積４２．５０㎡×４室

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	100.0	85.00	1,430	121,550	1.0	121,550
							1.0	121,550
2～ 2	居宅	85.00	100.0	85.00	1,474	125,290	1.0	125,290
							1.0	125,290
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		246,840		246,840
								246,840

⑨年額支払賃料	246,840 円　×　12ヶ月　＝　 2,962,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,962,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,813,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,896,050 円　　　　（　 10,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-3	1,505 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	1,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,517 円/㎡　月額支払賃料（　 1,474 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-5	1,505 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,481
c	２２Ｋ４（賃）　　　　-3	1,460 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,436

いわき -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,300 円	27,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	88,862 円	2,962,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	27,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,562 円　（　　　　　　 1,828 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,005,400 円（　　　　　 7,111 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,896,050 円
②総費用	515,562 円
③純収益　①－②	2,380,488 円
④建物等に帰属する純収益	2,005,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	375,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	364,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,281,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき -29

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　大久保　元弘

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市内郷御厩町１丁目１６３番１				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	内郷 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理済みの住宅地域
。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

内郷駅北東方

1.8km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路との連続性が良好で住宅以外の用途でも需要が期待でき、今後とも利便性の高い住宅地域として推移し
ていくと考えられる。一方、一時期の需給逼迫も解消されつつあり、地価は横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の住宅地域。内郷地区を中心とする住宅地との代替性が高い。商業施設、医療機関等の接近性
が良好である。需要者の中心は市内居住者による第一次取得や買換えに戻りつつある。一方、官民による住宅地供給が
継続し、最近では、災害リスクに対する意識が高まり選別化に影響している。中心となる価格帯は、土地は２５０㎡～
３００㎡程度で１，５００万円～１，８００万円弱、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件は遊休地活用を目的に建築費回収を主眼とした供給が多
く、土地価格に見合う賃料水準の形成は未成熟なまま収益価格が低位に求められた。土地価格は快適性をより重視し、
周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、同一需給圏内
の最近の土地需給動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

需要の中心は地元在住者に戻る。住環境の良
い住宅団地、利便性の高い住宅地で堅実な需
要が継続。災害リスクに対する意識が高まり
、需給にも影響。

平地区中心への接近性が良好で移転需要増加
の影響を受け周辺住宅地で高値取引も見られ
たが、需給は落ち着きつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ７ -65	いわき市		貸家建付地	（　）	台形	西4m市道、南東3.5m、南5m、三方路		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ６Ｙ -64	いわき市		更地	（　）	長方形	南12m市道、西4.5m、角地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ７Ｙ -153	いわき市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
d	２２Ｋ６Ｙ -85	いわき市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	２２Ｋ５Ｙ -75	いわき市		更地	（　）	ほぼ正方形	南2.8m市道、北4m、二方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	49,985	100 [ 85.4]	58,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 51,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.1]	47,150	100 [ 80.0]	58,938		59,500
c	(　 ) 52,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	48,892	100 [ 84.5]	57,860		58,400
d	(　 ) 56,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	54,539	100 [ 94.1]	57,959		58,500
e	(　 ) 60,117	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	59,297	100 [ 102.6]	57,794		58,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

いわき -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,862,730	513,040	2,349,690	1,998,000	351,690	（　0.9707） 341,385	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,827,700 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.46	Ｗ2	168.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	14.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＤＫ、平均専有面積：４２．２３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	居宅	84.46	100.0	84.46	1,427	121,000	1.0	121,000
							1.0	121,000
一括 2～ 2	居宅	84.46	100.0	84.46	1,456	123,000	1.0	123,000
							1.0	123,000
～

～

～

計		168.92	100.0	168.92		244,000		244,000
								244,000

⑨年額支払賃料	244,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,928,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,781,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 78,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,862,730 円　　　　（　 10,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-17	1,412 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,456 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-3	1,585 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585
c	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-3	1,505 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,505

いわき -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	87,840 円	2,928,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,000 円	27,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 513,040 円　（　　　　　　 1,819 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 168.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,998,000 円（　　　　　 7,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,862,730 円
②総費用	513,040 円
③純収益　①－②	2,349,690 円
④建物等に帰属する純収益	1,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	351,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,385 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,827,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）