別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -28 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小島町２丁目１０番１１ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅にアパート 等が混在する住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 いわき 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線市道南側背後の区画整然とした住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地価水準は周辺の開発動 向等を勘案すると、本地域の住宅地需要は底堅く、暫くは上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市平地区市街地周辺の住宅地域の範囲。需要者は市内居住者が中心である。標準地周辺では民間の 中小規模開発により宅地が供給されており、被災者需要はほぼ収束したものの、住環境・利便性に恵まれ人気は高く、 土地需要は堅調である。周辺の新規分譲地では従来の価格水準を超える高値取引も散見される。需要の中心価格帯につ いては、土地は１，２００～１，５００万円程度、新築の戸建てで４，０００万円前後と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。一方で、比準価格は代替競争関係に ある類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得 力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [108.0] 100 [117.2] [108.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の土地取引件数は令和３年１月～１ ０月までの対前年比で前年を若干上回って推 移している。人口は直近では減少傾向にある 。 幹線市道への連続性に優れ、平地区中心部に も比較的近接し利便性は良好であるが、特段 の変動要因は認められない。 南道路で日照・通風等居住の快適性に優れ選 好性は高いが、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％