別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -22 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字胡摩沢７番３ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅にアパート 等が混在する既成住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 いわき 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地と北側河川に挟まれた 既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近条件が良好であり今後とも現況を維持していくと考えられる。浸水被災や背後の丘陵地等自然災害リス クが警戒され当面の取引は低調に推移すると考えられる。地価も当面弱含み傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。いわき駅を中心とした住宅地や既存住宅地との代替性が高い。需要者の中心は震 災後の移転需要が落ち着き、市内居住者による第一次取得や買換えに戻りつつある。一方、官民による住宅地供給が継 続し、最近では、災害リスクに対する意識が高まり選別化に影響している。令和元年東日本台風被災のほか、付近は土 砂災害警戒区域の指定を受け、被災後の取引は殆ど見られない。現在、中心となる価格帯も見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地規模が小さく駐車場確保を 前提の賃貸物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格 を指標に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よ って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要の中心は地元在住者に戻る。住環境の良 い住宅団地、利便性の高い住宅地で堅実な需 要が継続。災害リスクに対する意識が高まり 、需給にも影響。 交通利便性は良好だが、自然災害リスクへの 警戒感が需給に影響している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％