別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -13 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字愛谷町２丁目４番６ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 いわき 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平地区中心部近くに位置する 利便性が高い住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和元年台風で浸水被害を受けてるが、平地区の中心部に近く、利便性が高い地域に位置していることから、住 宅地の需要は底堅く、当面地価水準は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平地区にあって、いわき駅からの市街地的連坦性を有する地域内にある住宅地と把握した。主な需要者は 居住を目的とする個人であるが、利便性が高い地域で人気が高く、市内各地からの需要者が想定される。令和元年の台 風により、安全性への関心が高まる一方、利便性への志向も根強い。近隣地域は市内住宅地において価格高位であり、 土地６０坪程度で総額１５００万円前後である。新築戸建は建物の品等により差が大きく３千～４千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象標準地はアパート用地としては面積が小さく、駐車場の設置等を考慮すると適切な賃貸用不動産の想定が困難 であるため収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用においては、取引時点が新しい更地の事例及び、地域 環境の類似性が高い事例が得られ、これらを重視して説得力の高い比準価格が得られた。よって試算の過程を再吟味、 代表標準地との検討の後、比準価格を妥当と判定し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [108.0] 100 [105.1] [104.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、長期的にはやや減少傾 向。 令和元年に水害を受けているが、平地区中心 部との接近性と希少性から潜在的な需要は底 堅い。越水があった新川は上流で災害復旧工 事中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％