別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -12 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平中山字柳町２２番１２ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道 水道、ガス いわき 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の外縁部に位置する既 成住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 いわき駅南東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件がやや劣る既成住宅地であるが、国道６号バイパスに近く、これを利していわき市中心部や各地域への 連絡性が確保されているため、当面は土地利用は現状を維持し、地価水準も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平地区の市街地外縁部に位置する住宅地。圏域内の地元需要の外、位置関係や利便性から市内各地からの 需要者が想定される。震災後の双葉郡からの移転需要は希薄になっているが、その他の需要は継続しており、地価水準 は安定している。近隣地域は街路条件が劣り、周辺の住宅団地や分譲地に比して市場競争力は劣る。中心価格帯は土地 は面積２００～２５０㎡で一千万円台前半、新築一戸建の水準は建物の品等、メーカーの別により差が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパートも認められるが、一般住宅が大半を占める地域である。また対象標準地の面積が小さく、前面 道路も狭いことから合理的な賃貸用不動産を想定することが困難なため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較 法においては、同一需給圏より取引事例を収集・採用のうえ比較検討し、説得力を有する比準価格を得ている。よって 、試算の過程を再吟味し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [112.4] [103.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向がやや強まっているが 、世帯数はほぼ横這い。新設住宅着工戸数は 増減を繰り返しつつ、長期的にはやや減少傾 向。 近隣地域に特段の変化は認められない。街路 条件が劣るが、利便性が確保されており、需 要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％