別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 いわき -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -11 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　英博   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市四倉町上仁井田字松葉４６番１７ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m私道 水道、下水 四ツ倉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 四倉市街地郊外の小規模分譲 住宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 四ツ倉駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模分譲地だが震災後隣接地域に分譲地が拡大され、住宅地としての成熟度が増している。被災地からの移転 需要もほぼ収束し今後地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四倉地区を中心とするいわき市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者層が中心であ る。四倉漁港や鉱工業を中心に発展してきた地域だがいずれも衰退し、現在は市中心部への通勤者が多い。いわき市北 部に位置し避難指示が出されていた双葉郡に近いため、震災後宅地開発が活発化し取引件数も増加したが、最近はやや 減少傾向にある。需要の中心は土地価格総額で１０００万円程度、新築建物付きで３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模アパート等が混在するものの土地所有者が節税や有効利用目的で建設するもので、収益目的の土地取引は見られ ない地域である。取引価格は周辺地域における取引実例を最も重要な指標として決定されるのが通常であり、土地の収 益性を重視する取引はほとんど行われていない。よって同一需給圏内の最新の取引事例から得られた比準価格を標準に 、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浸水被害のあった一部の地域を除き住宅地の 地価は概ね安定した動きを示している。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％