別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -10 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平塩字中島８番７ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート も存する国道背後の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 いわき 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 夏井川に近い 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北側の国道３９９号と南側の夏井川との間約１５０ｍに挟まれた位置関係にあって外延的発展はなく、熟成化が 進み地域要因の変動も見られない。今後当該特性を維持し地価も概ね横ばいで推移してゆくであろう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平中心市街地の周辺部に位置する郊外住宅地域一円と判定する。特に平中心部より北西方の国道３９９ 号背後地域との代替関係が強い。中心となる需要者は市内に在住する一次取得者の個人が中心で、一部市外からの転入 も見られる。５０年近く経過した土地区画整理事業済の地域で供給物件は少なく市場が硬直している。土地は２５０㎡ 程度で１２００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件における比準価格では、同一国道背後住宅地域で特性が類似した事例を採用できており、現時点における市場の実 態を反映した価格といえる。一方、賃貸アパートが見られる地域であるが、収益性が土地価格形成の指標となっていな い地域で、またアパートの敷地として画地規模が小さい為、経済合理性を有する収益物件の想定は困難で収益還元法は 非適用とした。以上により、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [106.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少で推移し、平地区の減少が大き い。取引件数は前年並みの水準で、新設住宅 着工戸数は期ごと不安定に推移している。 当該地域及び国道３９９号に於いても、価格 に影響を及ぼす要因変動は殆ど認められない 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％