鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -12	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
b	２２Ｋ２Ｙ -137	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		商業 (90,600)
c	２２Ｋ１４Ｙ -56	郡山市		底地	（　）	ほぼ台形	南28m市道、西17m、角地		商業 (100,400)
d	２２Ｋ１０Ｙ -27	郡山市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,973	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,178	100 [ 141.5]	183,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 160,642	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,281	100 [ 89.6]	190,046		194,000
c	(　 170,940) 170,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	162,800	100 [ 80.7]	201,735		206,000
d	(　 ) 78,218	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	155,341	100 [ 118.3]	131,311		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

郡山 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地内に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,919,168	15,047,672	44,871,496	39,155,200	5,716,296	（　0.9466） 5,411,046	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	104,058,577 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	630.00	ＲＣ4	2,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	480 ％	813 ㎡	21.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～４階の各階部屋貸し。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

設備・共用スペースを考慮すれば標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	75.0	472.50	3,340	1,578,150	6.0	9,468,900
							0.0	0
2～ 2	店舗	630.00	80.0	504.00	2,783	1,402,632	6.0	8,415,792
							0.0	0
3～ 4	店舗	630.00	80.0	504.00	2,644	1,332,576	6.0	7,995,456
							0.0	0
～

～

計		2,520.00	78.8	1,984.50		5,645,934		33,875,604
								0

⑨年額支払賃料	5,645,934 円　×　12ヶ月　＝　 67,751,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,984.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,751,208 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,130,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,621,063 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,875,604 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 298,105 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,919,168 円　　　　（　 73,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１ＣＹ　　　　-2	4,597 ( 4,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	2,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,790 円/㎡　月額支払賃料（　 2,783 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-1	2,897 ( 2,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,987
c	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-13	2,506 ( 2,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	2,578

郡山 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,192,000 円	532,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,065,072 円	67,751,208　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,300,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,426,400 円	532,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	532,000 円	532,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	532,000 円	532,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,047,672 円　（　　　　　　 18,509 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	532,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,155,200 円（　　　　　 48,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,919,168 円
②総費用	15,047,672 円
③純収益　①－②	44,871,496 円
④建物等に帰属する純収益	39,155,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,716,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,411,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,058,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-14

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　石田　英之

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市駅前２丁目１４１番外｢駅前２－６－４｣				②地積　(㎡)	813 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,480)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5	中低層の飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西8m市道、背面道	水道、ガス、下水	郡山 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店舗が集積する駅前アー
ケード商店街の一角

街

路

８ｍ市道

交通

施設

郡山駅北西方

270m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

主に飲食店舗が建ち並ぶ駅前アーケード商店街。夜間の顧客通行量が多いが、新型コロナウイルスの影響から来
街者数の減少傾向が継続している。収益性が回復するまでの間は、地価も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山駅前商業地域一円。需要者は市内の貸しビル業者、飲食店経営者を中心に、一部圏外からの資金流入
も見られる。飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街で夜間の顧客通行量が多かったが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響から
来街者数の減少傾向が続き、飲食店舗の収益性に深刻な影響を与えている。顕在化する取引自体が少なく、中には高値
取引も見受けられるが、土地の規模や取引事情等によって取引価格は一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が重視される商業地域であるが、築古の飲食店舗が多く、その契約形態も個別性が極めて強いため標準的な賃料
相場の把握が困難である。また、コロナ禍による先行き不透明感により不確実性が増していることから、収益価格の精
度はやや劣り、且つ低位に試算された。よって、駅前商業地域に所在し代替性・競合性に富む取引事例を中心に試算さ
れた標準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 73.1]

[102.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用労働環境は厳しい状況にあるが緩やかな
改善が見られ、新型コロナの影響は業種業態
等によって異なるが、個人消費に持ち直しの
動きが見られる。

飲食店が集積するアーケード商店街で、新型
コロナの影響で夜間の来街者減少による収益
性の低下傾向が継続している。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -12	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
b	２２Ｋ１４Ｙ -56	郡山市		底地	（　）	ほぼ台形	南28m市道、西17m、角地		商業 (100,400)
c	２２Ｋ１４Ｙ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、北6.5m、南2.4m、三方路		商業 (90,400)
d	２２Ｋ１ -5	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、南7m、角地		商業 (100,400)
e	２２Ｋ２Ｙ -124	郡山市		建付地	（　）	長方形	南18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,973	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	259,178	100 [ 140.1]	184,995	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 170,940) 170,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	162,800	100 [ 89.9]	181,090		185,000
c	(　 ) 118,207	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,042	100 [ 65.1]	175,180		179,000
d	(　 ) 134,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	130,625	100 [ 71.1]	183,720		187,000
e	(　 ) 123,754	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	148,505	100 [ 79.2]	187,506		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

郡山 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	80,325,972	21,167,164	59,158,808	53,349,800	5,809,008	（　0.9466） 5,498,807	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	105,746,288 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	766.50	ＲＣ4	3,066.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	480 ％	813 ㎡	21.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の各階部分貸しと判定した。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

昇降機、階段室等の共用部分の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	766.50	85.3	653.82	3,337	2,181,797	6.0	13,090,782
							0.0	0
2～ 2	店舗	766.50	85.3	653.82	2,781	1,818,273	6.0	10,909,638
							0.0	0
3～ 3	店舗	766.50	85.3	653.82	2,642	1,727,392	6.0	10,364,352
							0.0	0
4～ 4	店舗	766.50	85.3	653.82	2,559	1,673,125	6.0	10,038,750
							0.0	0
～

計		3,066.00	85.3	2,615.28		7,400,587		44,403,522
								0

⑨年額支払賃料	7,400,587 円　×　12ヶ月　＝　 88,807,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,615.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,807,044 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,880,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,926,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,403,522 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 399,632 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	80,325,972 円　　　　（　 98,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１ＣＹ　　　　-3	3,939 ( 3,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,795 円/㎡　月額支払賃料（　 2,781 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-14	3,310 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,542
c	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-12	1,976 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,937

郡山 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,710,000 円	742,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,104,564 円	88,807,044　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,300,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,568,400 円	742,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	742,000 円	742,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	742,000 円	742,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,167,164 円　（　　　　　　 26,036 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	742,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 3,066.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,349,800 円（　　　　　 65,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	80,325,972 円
②総費用	21,167,164 円
③純収益　①－②	59,158,808 円
④建物等に帰属する純収益	53,349,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,809,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,498,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,764 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,746,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）