鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -16	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ２Ｙ -48	郡山市		建付地	（　）	不整形	北22m市道、東9m、角地		商業 (100,400)
c	２２Ｋ２Ｙ -95	郡山市		底地	（　）	ほぼ台形	西30m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ１４Ｙ -56	郡山市		底地	（　）	ほぼ台形	南28m市道、西17m、角地		商業 (100,400)
e	２２Ｋ２Ｙ -76	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,838	100 [ 60.8]	119,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 81,868	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,915	100 [ 75.2]	111,589		112,000
c	(　 56,300) 93,833	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,273	100 [ 80.0]	120,341		120,000
d	(　 170,940) 170,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	162,800	100 [ 125.4]	129,825		130,000
e	(　 ) 105,441	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,067	100 [ 84.5]	120,789		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

郡山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,628,733	2,335,615	7,293,118	6,420,330	872,788	（　0.9473） 826,792	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,211,608 円　　　　（　 71,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	142.50	Ｓ3	427.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	540 ％	227 ㎡	10.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所　フロア貸し　規模は有効需要を考慮

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

同等規模の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.50	90.5	129.00	2,780	358,620	3.0	1,075,860
							0.0	0
2～ 2	事務所	142.50	90.5	129.00	2,224	286,896	3.0	860,688
							0.0	0
3～ 3	事務所	142.50	90.5	129.00	1,890	243,810	3.0	731,430
							0.0	0
～

～

計		427.50	90.5	387.00		889,326		2,667,978
								0

⑨年額支払賃料	889,326 円　×　12ヶ月　＝　 10,671,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 387.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,671,912 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,067,191 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,604,721 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,667,978 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,628,733 円　　　　（　 42,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-12	1,976 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 83.3]	100 [125.0]	2,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-1	2,735 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [128.7]	100 [100.0]	2,443
c	２２Ｋ１Ｃ　　　　-3	2,474 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [144.5]	100 [ 95.0]	2,072

郡山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,200 円	90,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	640,315 円	10,671,912　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 921,000 円	90,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,335,615 円　（　　　　　　 10,289 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,300,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 427.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,420,330 円（　　　　　 28,283 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,628,733 円
②総費用	2,335,615 円
③純収益　①－②	7,293,118 円
④建物等に帰属する純収益	6,420,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	872,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	826,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,211,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-12

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　石田　英之

TEL.

鑑定評価額

27,500,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市駅前２丁目２４８番｢駅前２－９－８｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,540)
	1:2	店舗Ｓ3	店舗、映画館、駐車場等が見られる既成商業地域	西9m市道	水道、ガス、下水	郡山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

郡山駅前商業地域の北端に位
置し、周辺には映画館や店舗
、駐車場等が見られる

街

路

９ｍ市道

交通

施設

郡山駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,540)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の普通商業地域として現状を維持して推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症拡大の影響から、中
心商業業地への来街者数の減少は続いており、収益性の変動に地価も連動しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市中心市街地を中心とする商業地域一円。需要者の中心は県内で事業展開を図る一般事業法人等だが
、規模の大きい画地にはマンション業者も想定される。映画館による顧客誘引力も高く、周辺では大町土地区画整理事
業の進展による建物新築が見られるが、新型コロナウイルスの影響により中心商業地域への来街者数減少が続いている
影響から収益性も低下傾向にある。画地規模・業種等によって取引額は一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心商業地域では新築又は新築後間もない商業用途の賃貸事例が少なく、新規での投資総額に見合う賃料水準が形成さ
れていないことに加え、コロナ禍での不確実性の高まりから想定要素の多い収益価格の精度はやや劣り、且つ低位に試
算された。比準価格は繁華性等が類似する取引事例から試算された実証的な価格である。よって、代替競合不動産の市
場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

121,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用労働環境は厳しい状況にあるが緩やかな
改善が見られ、新型コロナの影響は業種業態
等によって異なるが、個人消費に持ち直しの
動きが見られる。

駅に近い商業地域でコロナ禍による中心商業
地への来街者減少の影響が続く中、近隣地域
の南方では区画整理事業の進展により建物の
新築も見られる。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０Ｙ -27	郡山市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	２２Ｋ２Ｙ -76	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
c	２２Ｋ１４Ｙ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、北6.5m、南2.4m、三方路		商業 (90,400)
d	２２Ｋ１ -5	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、南7m、角地		商業 (100,400)
e	２２Ｋ１３Ｙ -107	郡山市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,218	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	155,341	100 [ 128.0]	121,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 105,441	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,067	100 [ 84.5]	120,789		121,000
c	(　 ) 118,207	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,042	100 [ 95.7]	119,166		119,000
d	(　 ) 134,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	130,625	100 [ 109.1]	119,730		120,000
e	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,200	100 [ 86.7]	124,798		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

郡山 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,028,070	3,416,367	9,611,703	8,555,000	1,056,703	（　0.9453） 998,901	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	19,209,635 円　　　　（　 84,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	200.40	Ｓ3	546.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	540 ％	227 ㎡	10.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の部分貸しで１階を店舗、２階以上を事務所と判定した。

⑦有効率　 91.8 ％
の理由

昇降機、階段室等の共用部分の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.75	89.8	130.84	2,861	374,333	6.0	2,245,998
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.40	92.6	185.49	2,289	424,587	3.0	1,273,761
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.40	92.6	185.49	2,175	403,441	3.0	1,210,323
							0.0	0
～

～

計		546.55	91.8	501.82		1,202,361		4,730,082
								0

⑨年額支払賃料	1,202,361 円　×　12ヶ月　＝　 14,428,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 501.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,428,332 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,442,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,985,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,730,082 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,028,070 円　　　　（　 57,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-13	2,506 ( 2,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	2,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,380
c	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-3	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 95.0]	100 [123.0]	1,898

郡山 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,154,267 円	14,428,332　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,203,600 円	118,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,416,367 円　（　　　　　　 15,050 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 546.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,555,000 円（　　　　　 37,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,028,070 円
②総費用	3,416,367 円
③純収益　①－②	9,611,703 円
④建物等に帰属する純収益	8,555,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,056,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	998,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,400 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,209,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,600 円／㎡）