鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -99	郡山市		底地	（　）	長方形	南8.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	２２Ｋ４ -4	郡山市		更地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
c	２２Ｋ９ -3	郡山市		底地	（　）	長方形	西18m県道、南6m、角地		準工 (80,200)
d	２２Ｋ１１Ｙ -44	郡山市		底地	（　）	不整形	南東8.5m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	２２Ｋ３ -11	郡山市		更地	（　）	不整形	西25m市道、南18m、角地		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 46,568) 66,524	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,923	100 [ 113.8]	58,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,800
b	(　 ) 60,377	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,920	100 [ 116.0]	52,517		52,500
c	(　 53,520) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,573	100 [ 117.2]	58,509		58,500
d	(　 41,206) 59,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	66,473	100 [ 109.5]	60,706		60,700
e	(　 ) 27,047	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 58.0]	47,192	100 [ 82.6]	57,133		57,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -42.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

郡山 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,615,994	633,402	1,982,592	1,727,250	255,342	（　0.9726） 248,346	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,869,529 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	71.40	ＬＳ2	142.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	9.0 m x 29.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.40	100.0	71.40	1,800	128,520	3.0	385,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	71.40	100.0	71.40	1,440	102,816	3.0	308,448
							0.0	0
～

～

～

計		142.80	100.0	142.80		231,336		694,008
								0

⑨年額支払賃料	231,336 円　×　12ヶ月　＝　 2,776,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,776,032 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,609,470 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	694,008 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,615,994 円　　　　（　 10,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ６ＣＹ　　　　-12	2,219 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [102.0]	1,727	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ６Ｃ　　　　-5	2,134 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [125.0]	100 [ 98.0]	2,026
c	２２Ｋ８Ｃ　　　　-6	1,408 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,651

郡山 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	23,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	138,802 円	2,776,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,700 円	23,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,000 円	23,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 633,402 円　（　　　　　　 2,661 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 142.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,727,250 円（　　　　　 7,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,615,994 円
②総費用	633,402 円
③純収益　①－②	1,982,592 円
④建物等に帰属する純収益	1,727,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	255,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,869,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-8

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　眞宏

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市小原田４丁目３３７番｢小原田４－１４－３１｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	治療院兼住宅Ｗ1	一般住宅、店舗等が混在する近隣商業地域	西12m県道	水道、下水	郡山 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗乃至事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道須賀川二本松線沿いの古
くからの商業地域

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

郡山駅南方

2.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに店舗等が混在する既成商業地域で、今後も現状で推移すると予測する。近くで飲食店の開店があり条
件の良い物件を中心に需要が堅調である。コロナ禍の影響は顕在化しておらず、地価水準は横這いしている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗乃至事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、郡山市内の幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域。需要者は、市内の個人事業者及び中小法人が中
心である。郡山駅前の夜型の飲食店街は新型コロナの影響が大きく来街者が減少し収益性が低下している。一方で路線
商業地は背後住宅地の充実と相俟って中規模スーパーや飲食店の出店等が見られ、コロナ禍の影響は顕在化していない
。取引される価格帯が取引目的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件は飲食店舗等の一部に見られるのみで、近隣地域においては自用の店舗が中心となっており、商業事業者向け
の賃貸市場の成熟の程度はやや低い。古い建物も見られ、土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格はやや低位に試算された。信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[120.6]

[100.0]
100

57,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前の夜型の飲食店街は新型コロナの影響が
大きく来街者が減少し収益力が減少。一方で
路線商業地は背後住宅地の充実と相俟って堅
調な状態を維持。

空店舗も見られるが、近くで飲食店の開店が
見られ、画地条件の良い物件を中心に需要が
堅調である。新型コロナの影響は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３ -11	郡山市		更地	（　）	不整形	西25m市道、南18m、角地		２住居 (80,200)
b	２２Ｋ１Ｙ -11	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２Ｋ１４Ｙ -58	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２２Ｋ２Ｙ -56	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,047	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 58.0]	47,192	100 [ 95.7]	49,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,300
b	(　 ) 48,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 93.9]	60,431	100 [ 101.4]	59,597		59,600
c	(　 ) 48,792	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	53,945	100 [ 85.4]	63,167		63,200
d	(　 ) 52,413	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	56,606	100 [ 106.8]	53,002		53,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -42.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

郡山 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,463,165	615,001	1,848,164	1,507,320	340,844	（　0.9473） 322,882	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,331,020 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	66.00	Ｓ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	9.0 m x 29.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路・規模・賃貸状況を勘案し、１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.00	100.0	66.00	1,915	126,390	3.0	379,170
							0.0	0
2～ 2	事務所	66.00	100.0	66.00	1,532	101,112	3.0	303,336
							0.0	0
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		227,502		682,506
								0

⑨年額支払賃料	227,502 円　×　12ヶ月　＝　 2,730,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,730,024 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,457,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	682,506 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,463,165 円　　　　（　 10,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-11	1,979 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [116.1]	100 [100.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,915 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-12	1,976 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [129.8]	100 [ 98.0]	1,786
c	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-3	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [128.6]	100 [ 98.0]	1,800

郡山 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,501 円	2,730,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,200 円	21,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 615,001 円　（　　　　　　 2,584 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,507,320 円（　　　　　 6,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,463,165 円
②総費用	615,001 円
③純収益　①－②	1,848,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,507,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	340,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	322,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,331,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）