鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -32	郡山市		貸家建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
b	２２Ｋ１４Ｙ -61	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、南西6m、角地		近商 (90,200)
c	２２Ｋ１４Ｙ -59	郡山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西18m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２Ｋ１１ -57	郡山市		更地	（　）	不整形	北東15m国道、南東25m、角地		近商 (90,200)
e	２２Ｋ６Ｙ -59	郡山市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、南7.2m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,921	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,652	100 [ 83.5]	73,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,800
b	(　 ) 66,525	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	75,208	100 [ 98.9]	76,044		76,000
c	(　 ) 72,428	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,601	100 [ 100.0]	74,601		74,600
d	(　 ) 56,359	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	67,497	100 [ 97.9]	68,945		68,900
e	(　 ) 75,628	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	90,648	100 [ 107.1]	84,639		84,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,800 円／㎡]

郡山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,046,807	1,738,413	5,308,394	4,161,500	1,146,894	（　0.9453） 1,084,159	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,849,212 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	168.93	Ｓ2	337.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	579 ㎡	18.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（２室）

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

風除室、階段、ホール等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.93	93.1	157.34	2,319	364,871	3.0	1,094,613
							0.0	0
2～ 2	事務所	168.93	92.2	155.68	1,837	285,984	3.0	857,952
							0.0	0
～

～

～

計		337.86	92.6	313.02		650,855		1,952,565
								0

⑨年額支払賃料	650,855 円　×　12ヶ月　＝　 7,810,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,810,260 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 781,026 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,029,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,952,565 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,046,807 円　　　　（　 12,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ６Ｃ　　　　-5	2,134 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,325 円/㎡　月額支払賃料（　 2,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１４Ｃ　　　　-3	2,271 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,163
c	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-1	2,735 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	2,463

郡山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	287,000 円	57,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	390,513 円	7,810,260　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 360,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 585,400 円	57,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,400 円	57,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,400 円	57,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,738,413 円　（　　　　　　 3,002 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 337.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,161,500 円（　　　　　 7,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,046,807 円
②総費用	1,738,413 円
③純収益　①－②	5,308,394 円
④建物等に帰属する純収益	4,161,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,146,894 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,084,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,849,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-7

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　矢吹　博則

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市谷地本町６７番				②地積　(㎡)	579 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	店舗Ｓ1	低層小売店舗、飲食店舗等が多い路線商業地域	西12m市道	水道、下水	郡山 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 55 ｍ、南 200 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

需要旺盛な住宅地域を背後に
擁し、流動性高い幹線道路沿
いに位置する路線商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

郡山駅南西方

5.7km

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

背後住宅地の需要増加が当地域への商業施設の進出を促し、その利便性の向上が更なる背後住宅地の需要増加を
もたらす好循環が続く。新型コロナ禍の大きな影響は見られず、当面、地価は上昇傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市の路線商業地域。需要者の中心は小売業、飲食業、その他のサービス業等広範囲の業種に亘る圏域
内外の事業者。近隣地域は流動性高いコスモス通り沿いに位置し、旺盛な宅地需要を抱える住宅地域を背後地としてお
り繁華性が漸増している。新型コロナ禍が当該地域の不動産取引に及ぼす大きな影響は今のところ見られず取引は堅調
に推移しているが、利用目的や土地規模によって取引価額は様々であり、取引の中心となる価格帯が見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

借地が多い当地域において僅かに見られる土地取引は殆どが自用目的である。一部に見られる建物賃貸借は契約内容が
不明で、開示される事例数も少なく規範性ある賃料水準の把握が困難である。また、収益価格は建物等の想定要素も含
む。一方、比準価格は自己利用目的の取引で実際に市場で成立した取引事例に基づいており実証的である。よって、本
件では、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[101.3]
100

100
[101.0]

100
[115.5]

[100.0]
100

75,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の商業地では、郡山駅前の飲食店舗や宿
泊業については新型コロナ禍の影響が大きく
、オフィス系や郊外路線商業地については顕
在化していない。

当地域への商業施設の進出が背後住宅地域に
対する需要を促進し、その住宅地域に対する
需要増加が当地域への商業施設の進出を促す
相乗効果が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -32	郡山市		貸家建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
b	２２Ｋ１３Ｙ -102	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２２Ｋ６Ｙ -47	郡山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２２Ｋ１１Ｙ -45	郡山市		更地	（　）	不整形	北25m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	２２Ｋ１４Ｙ -59	郡山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西18m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,921	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,652	100 [ 83.8]	73,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 67,451	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,137	100 [ 85.9]	80,485		80,500
c	(　 ) 62,917	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,043	100 [ 93.9]	67,138		67,100
d	(　 ) 57,772	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	62,211	100 [ 90.5]	68,741		68,700
e	(　 ) 72,428	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,601	100 [ 82.8]	90,098		90,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

郡山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,092,526	1,623,881	4,468,645	3,360,690	1,107,955	（　0.9466） 1,048,790	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,169,038 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	140.00	Ｓ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	579 ㎡	18.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造・規模から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	90.0	126.00	2,481	312,606	3.0	937,818
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	90.0	126.00	1,985	250,110	3.0	750,330
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	90.0	252.00		562,716		1,688,148
								0

⑨年額支払賃料	562,716 円　×　12ヶ月　＝　 6,752,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,752,592 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 675,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,077,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,688,148 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,092,526 円　　　　（　 10,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-9	1,439 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [106.0]	2,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,487 円/㎡　月額支払賃料（　 2,481 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１０Ｃ　　　　-1	1,786 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,537
c	２２Ｋ１４Ｃ　　　　-4	1,364 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [ 81.0]	2,641

郡山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,500 円	46,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	472,681 円	6,752,592　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,200 円	46,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,100 円	46,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,100 円	46,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,623,881 円　（　　　　　　 2,805 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,360,690 円（　　　　　 5,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,092,526 円
②総費用	1,623,881 円
③純収益　①－②	4,468,645 円
④建物等に帰属する純収益	3,360,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,107,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,048,790 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,169,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）