鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ８Ｙ -34	郡山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２２Ｋ１Ｙ -15	郡山市		更地	（　）	長方形	北18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２Ｋ２Ｙ -124	郡山市		建付地	（　）	長方形	南18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２Ｋ２Ｙ -48	郡山市		建付地	（　）	不整形	北22m市道、東9m、角地		商業 (100,400)
e	２２Ｋ１ -5	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、南7m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,752	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	97,491	100 [ 102.5]	95,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	96,100
b	(　 ) 93,575	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	115,813	100 [ 126.8]	91,335		92,200
c	(　 ) 123,754	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	148,505	100 [ 126.8]	117,118		118,000
d	(　 ) 81,868	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,915	100 [ 87.2]	96,233		97,200
e	(　 ) 134,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	130,625	100 [ 93.8]	139,259		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

郡山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,837,444	2,459,227	7,378,217	6,528,520	849,697	（　0.9729） 826,670	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,897,500 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	168.00	Ｓ3	504.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し。敷地内駐車場は背面道側に４台で、駐車料は賃料に含む。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

エントランス、階段室考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	80.0	134.40	2,554	343,258	3.0	1,029,774
							0.0	0
2～ 2	事務所	168.00	85.0	142.80	2,043	291,740	3.0	875,220
							0.0	0
3～ 3	事務所	168.00	85.0	142.80	1,916	273,605	3.0	820,815
							0.0	0
～

～

計		504.00	83.3	420.00		908,603		2,725,809
								0

⑨年額支払賃料	908,603 円　×　12ヶ月　＝　 10,903,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,903,236 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,090,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,812,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,725,809 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,837,444 円　　　　（　 34,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-3	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	2,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,554 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-12	1,976 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,340
c	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-1	2,897 ( 2,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [112.0]	100 [ 85.0]	3,170

郡山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,200 円	90,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	763,227 円	10,903,236　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,100 円	90,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,459,227 円　（　　　　　　 8,690 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,528,520 円（　　　　　 23,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,837,444 円
②総費用	2,459,227 円
③純収益　①－②	7,378,217 円
④建物等に帰属する純収益	6,528,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	849,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	826,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,897,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-5

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　舘　輝政

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

97,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市堂前町２９６番外｢堂前町３１－６｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所兼住宅Ｓ3F1B	中低層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東30m県道、背面道	水道、ガス、下水	郡山 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道４号沿いの商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

郡山駅南西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業繁華性が高くない事務所系の商業地域であり、今後も現状を維持してゆくものと予測される。新型コロナの
影響は主に歓楽街等に限られ、地価は暫く上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、郡山市内の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、市内外の事業者等である。交通量が多
い旧国道４号沿いの商業地域であるが、店舗が少なく事務所系の中層建物等が主体であり、商業繁華性は高くない。新
型コロナの影響で、歓楽街を擁する郡山駅前商業地の地価は下落傾向を示しているが、当該地域は駅前から離れ、事務
所系が多くを占め、影響は少ない。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、収益価格は想定要素が多く、収集資料が限られ、収益価格の精度は必
ずしも高くない。また、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格
は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格であり、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,200 円／㎡

[103.1]
100

100
[103.0]

100
[ 91.3]

[101.0]
100

97,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、歓楽街や観光地は
打撃を受けているが、それ以外の商業地等に
ついては、特段の影響は見られない。

当該地域は歓楽街を擁する郡山駅前よりやや
距離があり、新型コロナの影響は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.8
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -76	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	２２Ｋ４Ｙ -5	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東6m、角地		準工 (80,200)
c	２２Ｋ１Ｙ -15	郡山市		更地	（　）	長方形	北18.2m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２Ｋ２Ｙ -95	郡山市		底地	（　）	ほぼ台形	西30m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,441	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,067	100 [ 100.5]	101,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 84,152	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,763	100 [ 90.5]	91,451		92,400
c	(　 ) 93,575	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	115,813	100 [ 120.2]	96,350		97,300
d	(　 56,300) 93,833	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,273	100 [ 100.0]	96,273		97,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,400 円／㎡]

郡山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,998,414	1,875,248	6,123,166	5,356,550	766,616	（　0.9466） 725,679	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	13,955,365 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	141.75	Ｓ3	425.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

実際の使用容積率は低く、３階建の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.75	80.0	113.40	2,461	279,077	3.0	837,231
							0.0	0
2～ 2	事務所	141.75	85.0	120.49	1,969	237,245	3.0	711,735
							0.0	0
3～ 3	事務所	141.75	85.0	120.49	1,846	222,425	3.0	667,275
							0.0	0
～

～

計		425.25	83.3	354.38		738,747		2,216,241
								0

⑨年額支払賃料	738,747 円　×　12ヶ月　＝　 8,864,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,864,964 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 886,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,978,468 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,216,241 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,998,414 円　　　　（　 28,263 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１０Ｃ　　　　-2	1,736 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,042	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,467 円/㎡　月額支払賃料（　 2,461 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１４Ｃ　　　　-3	2,271 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,036
c	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-3	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,322

郡山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,000 円	74,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	443,248 円	8,864,964　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 759,900 円	74,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,875,248 円　（　　　　　　 6,626 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 425.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,356,550 円（　　　　　 18,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,998,414 円
②総費用	1,875,248 円
③純収益　①－②	6,123,166 円
④建物等に帰属する純収益	5,356,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	766,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	725,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,955,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）