鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -48	郡山市		建付地	（　）	不整形	北22m市道、東9m、角地		商業 (100,400)
b	２２Ｋ１ -16	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ８ -7	郡山市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	２２Ｋ１Ｙ -11	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	２２Ｋ４Ｙ -5	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東6m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,868	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,915	100 [ 121.1]	69,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,300
b	(　 ) 72,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,838	100 [ 101.2]	71,974		72,000
c	(　 ) 48,534	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 106.0]	59,645	100 [ 89.7]	66,494		66,500
d	(　 ) 48,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 93.9]	60,431	100 [ 88.1]	68,594		68,600
e	(　 ) 84,152	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,763	100 [ 110.5]	74,899		74,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,100 円／㎡]

郡山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,335,109	1,099,834	3,235,275	2,751,540	483,735	（　0.9725） 470,432	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,876,075 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	260 ㎡	8.0 m x 30.5 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し。敷地内駐車場４台で、駐車料は賃料に含む。

⑦有効率　 92.6 ％
の理由

エントランス、階段室考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	90.2	94.75	2,294	217,357	3.0	652,071
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.00	95.0	99.75	1,835	183,041	3.0	549,123
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	92.6	194.50		400,398		1,201,194
								0

⑨年額支払賃料	400,398 円　×　12ヶ月　＝　 4,804,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,804,776 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 480,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,324,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,201,194 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,335,109 円　　　　（　 16,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-2	1,646 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-3	1,974 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,106
c	２２Ｋ１４Ｃ　　　　-3	2,271 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	2,678

郡山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,600 円	37,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	336,334 円	4,804,776　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 386,500 円	37,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,099,834 円　（　　　　　　 4,230 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,751,540 円（　　　　　 10,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,335,109 円
②総費用	1,099,834 円
③純収益　①－②	3,235,275 円
④建物等に帰属する純収益	2,751,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	483,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	470,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,876,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
郡山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-4

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　真一

TEL.

鑑定評価額

18,000,000 円

１㎡当たりの価格

69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市本町２丁目１４番１｢本町２－２－１０｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	東9m県道	水道、ガス、下水	郡山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの旧来からの商業地
域

街

路

９ｍ　県道

交通

施設

郡山駅南西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後に位置する商業地域であるが、繁華性が増していく要因は見当たらず今後も現状を維持するものと
予測する。新型コロナの影響はあるものの、地価は横ばい基調が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市内の既成商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者が中
心である。商業地の供給については近年目立った動きがなく新規の出店は殆ど見られないものの、一般的要因を背景に
需要は比較的安定している。取引総額は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗・事務所等の建物が中心になっている。新型コロナの影響による賃料の低下と賃貸市場が成熟し
ておらず土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高
い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響から雇用情勢は弱い動きと
なっている。企業収益・個人消費・住宅着工
は持ち直しの動きが見られる。

商業施設等の新規出店があまり見られず格別
の変動要因はないものの、需要は一般的要因
を背景に比較的安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ４ -4	郡山市		更地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)
b	２２Ｋ２Ｙ -76	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
c	２２Ｋ１３Ｙ -107	郡山市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ１４Ｙ -52	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南8m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,377	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,920	100 [ 94.4]	64,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,500
b	(　 ) 105,441	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,067	100 [ 144.0]	70,880		70,900
c	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,200	100 [ 158.0]	68,481		68,500
d	(　 ) 36,986	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 50.0]	100 [ 82.4]	93,722	100 [ 138.0]	67,914		67,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +58.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,100 円／㎡]

郡山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,326,859	1,051,582	3,275,277	2,856,700	418,577	（　0.9445） 395,346	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	7,459,358 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	260 ㎡	8.0 m x 30.5 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆフロアー貸し・専有面積９３．５０㎡、２Ｆフロアー貸し・専有面積９９．００㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

近隣の低層店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,309	215,892	3.0	647,676
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	90.0	99.00	1,856	183,744	3.0	551,232
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		399,636		1,198,908
								0

⑨年額支払賃料	399,636 円　×　12ヶ月　＝　 4,795,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,795,632 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 479,563 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,316,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,198,908 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,326,859 円　　　　（　 16,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-2	1,646 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,309 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-12	1,976 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [106.1]	100 [100.0]	2,141
c	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-5	2,470 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.1]	100 [100.0]	2,470

郡山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,782 円	4,795,632　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	38,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,051,582 円　（　　　　　　 4,045 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0705 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,856,700 円（　　　　　 10,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,326,859 円
②総費用	1,051,582 円
③純収益　①－②	3,275,277 円
④建物等に帰属する純収益	2,856,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,346 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,459,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）