鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０Ｙ -27	郡山市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	２２Ｋ１４Ｙ -55	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	北22m市道、西9m、角地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ１０Ｙ -30	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ２Ｙ -76	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
e	２２Ｋ１４Ｙ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、北6.5m、南2.4m、三方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,218	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	155,341	100 [ 113.6]	136,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 114,951	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	113,835	100 [ 72.6]	156,798		160,000
c	(　 ) 120,831	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,831	100 [ 77.5]	155,911		159,000
d	(　 ) 105,441	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,067	100 [ 66.2]	154,180		157,000
e	(　 ) 118,207	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,042	100 [ 72.9]	156,436		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

郡山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,972,041	16,230,856	55,741,185	52,405,500	3,335,685	（　0.9460） 3,155,558	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	61,873,686 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	353.00	Ｓ8	2,824.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	512 ㎡	21.1 m x 23.9 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８Ｆ各フロア貸し事務所ビル

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

中高層事務所ビルとして標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	353.00	70.0	247.10	3,267	807,276	3.0	2,421,828
							0.0	0
2～ 2	事務所	353.00	85.0	300.05	2,614	784,331	3.0	2,352,993
							0.0	0
3～ 5	事務所	353.00	85.0	300.05	2,614	784,331	3.0	2,352,993
							0.0	0
6～ 8	事務所	353.00	85.0	300.05	2,614	784,331	3.0	2,352,993
							0.0	0
～

計		2,824.00	83.1	2,347.45		6,297,593		18,892,779
								0

⑨年額支払賃料	6,297,593 円　×　12ヶ月　＝　 75,571,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,347.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,571,116 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,778,556 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,792,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,892,779 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,972,041 円　　　　（　 140,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-4	2,969 ( 2,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,275 円/㎡　月額支払賃料（　 3,267 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-14	3,310 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	3,225
c	２２Ｋ１ＣＹ　　　　-3	3,939 ( 3,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,349

郡山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,139,000 円	713,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,778,556 円	75,571,116　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 901,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,272,600 円	713,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,426,000 円	713,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	713,000 円	713,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,230,856 円　（　　　　　　 31,701 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	713,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,824.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,405,500 円（　　　　　 102,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,972,041 円
②総費用	16,230,856 円
③純収益　①－②	55,741,185 円
④建物等に帰属する純収益	52,405,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,335,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,155,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,873,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　矢吹　博則

TEL.

鑑定評価額

76,800,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市中町４２７番｢中町５－１｣				②地積　(㎡)	512 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ9	事務所ビル等のほか、駐車場が見られる商業地域	西30m県道、南側道	水道、ガス、下水	郡山 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に位置する旧国道４
号沿いの商業地域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

郡山駅西方

650m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

旧国道沿いに事務所ビル等が立地する商業地域。視認性に優れた当地域の不動産に対する需要は根強い。今のと
ころ、新型コロナ禍の大きな影響は顕在化していない。当面、地価は上昇傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市内の商業地域。需要者は福島県内外の法人企業であるが、国内投資家も見込まれる。近隣地域は事
務所ビルを中心とし駐車場等も介在する旧国道４号沿いの商業地域。旧国道４号沿いには生命保険会社や金融機関等が
保有する事務所ビルがいくつか立地しており、新型コロナ禍においても需要が見込まれるが供給が殆ど無い。取引は少
なく、取引される価格や規模も様々であるため取引の中心となる価格帯が見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域における店舗や事業所は自用物件が大部分を占めている。比準価格は自己利用目的の取引で類似地域に於ける市
場で実際に成立した取引事例に基づいており実証的である。一方、類似地域に於ける賃貸事例を基に試算した収益価格
は建物等の想定要素を含み比準価格に比較するとその説得力は稍劣る。よって、本件では、比準価格を標準に、収益価
格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 90.7]

[102.0]
100

150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の商業地では、郡山駅前の飲食店舗や宿
泊業については新型コロナ禍の影響が大きく
、オフィス系や郊外路線商業地については顕
在化していない。

旧国道４号沿いにオフィスビルを中心とし、
駐車場等も介在している。地域要因に格別の
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０Ｙ -27	郡山市		建付地	（　）	長方形	東12m県道、中間画地		商業 (100,600)
b	２２Ｋ１４Ｙ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、北6.5m、南2.4m、三方路		商業 (90,400)
c	２２Ｋ１３Ｙ -98	郡山市		建付地	（　）	台形	南東18m県道、南8.2m、角地		準工 (80,200)
d	２２Ｋ１４Ｙ -50	郡山市		建付地	（　）	長方形	西15m国道、東12m、二方路		近商 (90,200)
e	２２Ｋ１３Ｙ -97	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南9m、東8m、三方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,218	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	155,341	100 [ 105.7]	146,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 118,207	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,042	100 [ 79.7]	143,089		146,000
c	(　 ) 122,319	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,419	100 [ 82.7]	145,609		149,000
d	(　 ) 100,041	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	109,126	100 [ 74.4]	146,675		150,000
e	(　 ) 124,698	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	122,085	100 [ 80.7]	151,283		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.6	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

郡山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,375,960	19,069,368	58,306,592	54,684,000	3,622,592	（　0.9460） 3,426,972	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	67,195,529 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	384.00	Ｓ8	3,072.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	512 ㎡	21.1 m x 23.9 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し事務所

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

構造・規模から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	384.00	75.0	288.00	3,419	984,672	10.0	9,846,720
							0.0	0
2～ 2	事務所	384.00	85.0	326.40	2,735	892,704	10.0	8,927,040
							0.0	0
3～ 5	事務所	384.00	85.0	326.40	2,564	836,890	10.0	8,368,900
							0.0	0
6～ 8	事務所	384.00	85.0	326.40	2,393	781,075	10.0	7,810,750
							0.0	0
～

計		3,072.00	83.8	2,572.80		6,731,271		67,312,710
								0

⑨年額支払賃料	6,731,271 円　×　12ヶ月　＝　 80,775,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,572.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	80,775,252 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,038,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,736,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	67,312,710 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 639,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,375,960 円　　　　（　 151,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-13	2,506 ( 2,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [106.1]	100 [ 81.0]	3,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,447 円/㎡　月額支払賃料（　 3,419 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-1	2,735 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	3,760
c	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-3	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 94.1]	100 [ 86.0]	3,230

郡山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,720,000 円	744,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,654,268 円	80,775,252　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 618,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,588,800 円	744,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	744,000 円	744,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,069,368 円　（　　　　　　 37,245 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	744,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 3,072.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,684,000 円（　　　　　 106,805 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,375,960 円
②総費用	19,069,368 円
③純収益　①－②	58,306,592 円
④建物等に帰属する純収益	54,684,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,622,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,426,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,195,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）