別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 郡山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 3-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 郡山市日和田町高倉字大口原１８番７５ ②地積(㎡) 1,832  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:2 田 周辺に一般住宅等が見られる郊外の地域 北2m未舗装道路 郡山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   30 ｍ、南   50 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 宅地見込地（田） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,800 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号背後の田が広がる地 域 道 路 ２ｍ　未舗装道路 交通 施設 郡山駅北方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 市北部郊外の田が広がる地域であるが、国道４号への接続性が良好で、将来的に宅地開発が見込まれる地域であ る。造成後は中位の品等の住宅地に転換すると予測する。 (3)最有効使用の判定 造成転換後、住宅地として分譲 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市の宅地見込地地域一円。特に北部の市街地外延部に位置する宅地見込地地域との代替性が高い。需 要者は主に不動産業者、パワービルダー等である。周辺は田が広がる宅地化の進行の程度が低い地域であるものの、国 道４号への接続性が良好であり、需要は比較的安定している。取引総額は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難 い。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は現実の不動産市場を反映し、実証的である。控除後価格は、転換後・造成後を想定した価格から造成工事費 等を控除して求め開発業者の採算価格としての意義を持つが、造成工事費等に不確定要素を含み、やや規範性に欠ける 。よって比準価格を標準に、控除後価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から雇用情勢は弱い動きとなって いる。企業収益・個人消費・住宅着工は持ち直しの 動きが見られる。 市北部郊外の国道４号背後にある地域であり、宅地 化を促進する特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他