別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -50 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富田東５丁目３５番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道 郡山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北西部の高台に位置す る土地区画整理事業が完了し た住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置する生活上の利便性や居住の快適性が良好な新興住宅地域。今のところ新型コロナ禍が住宅 地取引に及ぼす影響は見られず当地域に対する旺盛な需要は続いている。当面、地価は上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市北西部の住宅地域。近隣地域は幹線道路背後の高台に形成された区画整然とした住宅地域。需要者 の中心は郡山市内に勤務する一次取得者。閑静な新興住宅地域であり、また、近隣地域の北西方を走る幹線市道や南西 方を走る県道沿いの商業集積が充実していることから当地域の住宅地に対する旺盛な需要が続いている。土地は総額で １，５００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が 困難であることから収益還元法の適用を断念した。本件では、景気動向、当市における人口の推移、不動産市場の現況 等を考慮のうえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,200 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [103.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地については新型コロナ禍の影響 は顕在化しておらず需要は概ね堅調に推移し ているが、長期的には人口減少等の影響が懸 念されている。 市中心部近郊に形成された区画整然とした大 規模住宅地域。商業集積が進む幹線道路背後 至近に位置しており生活上の利便性、居住の 快適性に優れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％