別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -48 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市桜木２丁目１７０番１ ｢桜木２－１５－１２｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中学校の背後に位置する、狭 隘道路が多い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 2.9km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の良好な既成住宅地域で、周辺は車両通行に難がある狭隘道路も見られる。特段の変動要因はないが 市内中心部で学区の選好性も高く、安定的な需要が見込まれるため、地価はやや強含んで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部に隣接する住宅地域全域と判断した。特に学区の選好性の程度が類似する地域の不動産と代 替性が高い。需要者は郡山市内に居住する一次取得者が中心である。市街地中心部に近く生活利便性の良好な地域では 底堅い需要が見込まれるものの、細街路に面して競争力の程度がやや劣る画地も見られる。取引の中心となる価格帯は 、土地で１５００万円前後、新築戸建住宅は供給主体等によって幅が見られるが、概ね３５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中学校の背後に位置する生活環境の良好な住宅地域で、居住の快適性や利便性を重視した価格形成がなされている。周 辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、節税目的での地主層の供給が多く、収益目的での土地取引は少ない。本件 では画地規模及び道路幅員等も考慮して収益還元法は適用しなかった。よって、代替性・類似性が高い事例から求めた 実証的で説得力の高い比準価格を重視し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国勢調査確定値に基づく推計では市内の人口 ・世帯数共に前年比で微減傾向にあり、土地 取引件数、新設住宅着工戸数共に前年同月比 を下回っている。 中学校の北側背後に位置する狭隘道路が多い 住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られ ない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％