別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -47 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市大槻町字北ノ山７番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる郊外住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 郡山 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西端の細街路の多い住 宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 郡山駅西方 6.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地も残る郊外の住宅地域であるため、地域要因に特段の変動もないことから、今後も現状をほぼ維持し て推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市郊外西部地区の住宅地域一帯である。需要者は市内在住の一次取得者であり、中低所得者層が中心 となっている。ＪＲ駅や大型店舗等の利便施設へは距離があるため、他地域と比較した場合の競争力はやや劣るが、総 額を抑えたい世帯には底堅い需要が見受けられることから、地価は緩やかながら上昇傾向にある。土地は２００㎡程度 で６００～９００万円程度、戸建住宅で２０００～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一 般的と認められる。アパート用地としては細街路で画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元 法は適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地 域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [103.2] [102.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市では人口は微減傾向にあるが、宅地需 要は全体的に堅調で推移しており、需要に対 して供給が不足気味の状況にある。 熟成度が高まりつつある郊外の住宅地域であ り、特段の変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％