別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -45 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市緑町３２４番 ｢緑町１４－８｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性の良い既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ショッピングセンターや病院等に近接する利便性の良い住宅地域であり、今後も現状を維持してゆくものと予測 される。市内における優良宅地の供給は不足しており、地価の上昇傾向は暫く続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市街地及び近郊の住宅地域である。需要者の中心は、郡山市在住者である。周辺の街区はやや雑然 としているものの、利便性の良い市街地の住宅地域であり、宅地需要は比較的高い。新型コロナの不動産市場への影響 は限定的であり、特に住宅地に対する需要は、供給不足もあり、堅調な状態が続いている。市場の中心価格帯は、土地 は総額で１５００万円程度、新築戸建で３７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、また、画地条件等から合理的な賃貸 想定が困難なために、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格 で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,600 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.0] [101.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市内における１０月までの土地取引件数 は前年を上回っているが、新設住宅着工戸数 は前年を下回り、減少傾向が続いている。 熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％