別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -39 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市熱海町安子島字町１７０番 ②地積 　(㎡) 595   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南7.5m市道 水道 安子ケ島 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       595 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、学校が存する本村集落地 域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 安子ケ島駅北西方 630m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４９号線背後の規模の大きな農家集落地域であるが、高齢化が進行し、人口減少により衰退化傾向と予測。 主な需要者である世帯分離層の減少等で需要は弱く、地価は緩やかながらも下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市郊外の集落地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏内の世帯分離層等である。郡山市市街地 から離れた集落地域であり、幹線道路に近いものの、鉄道の介在もあってその影響は小さい。世帯分離層等の減少に加 え、市街化区域内の利便性の良い住宅地域等に向かう需要もあり、需要は弱く、地価は緩やかながらも下落傾向にある 。需要の中心となる価格帯は規模によって様々で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域にあって、賃貸市場が成立しておらず収益価格は試算できず、比準価格のみを試算した。また、取引が少ない ため、取引事例を広域から選択したが、比準価格は、市内の類似集落内に成立した取引事例に基づき求められており、 同一需給圏の市場の実態を反映し、信頼性は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.4] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向。土地取引数 、住宅着工共に減少。コロナ禍の影響は均一 ではなく、駅前の商業施設等は大で、住宅地 需要へは小さい。 鉄道駅や小学校があり他の集落部よりも優位 性が高いが、高齢化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％