別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -37 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市熱海町熱海１丁目３１１番４ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 空地 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、下水 磐梯熱海 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ磐梯熱海駅、磐梯熱海温 泉に近接する住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 磐梯熱海駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 都市部から遠く離れた温泉街周辺の住宅地域であり、長期的に衰退してゆくものと予測される。市街地において 地価は上昇しているが、当該地域においては地価の下落傾向が今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市北西部郊外の住宅地域である。需要者の中心は、郡山市熱海町の在住者及び出身者である。磐梯 熱海温泉に近接する住宅地域であるが、郡山市街地から遠く離れ、外部からの流入は少なく、宅地需要は弱い。郡山市 街地において、地価は上昇傾向で推移しているが、熱海町地区においては、宅地需要は弱含みで、地価の下落傾向が続 いている。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市部から離れた郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は実 際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、郊外住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市内における１０月までの土地取引件数 は前年を上回っているが、新設住宅着工戸数 は前年を下回り、減少傾向が続いている。 平成３０年に多目的交流施設「ほっとあたみ 」と郡山市熱海フットボールセンターが近隣 に整備された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％