別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -36 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市日和田町字原１２番４２ (日和田９街区２－１) ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地も見られる新興住 宅地域 北6m区画街路 水道、下水 日和田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 施行中の日和田土地区画整理 事業地内に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 日和田駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郡山市街地北部に開発された土地区画整理事業地内の住宅地域で、大規模商業施設等との良好な位置関係を背景 に住宅建築が進んでいる。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として郡山市北部郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、市内に通勤する一 次取得者の需要も見込まれる。近隣地域は日和田土地区画整理事業地内の住宅地域。中心市街地から遠方に位置してい るが大型商業施設への接近性が比較的良好であること等から需要は堅調に推移している。土地は総額で８８０万円前後 、新築の戸建住宅は２，５００～３，０００万円が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該土地区画整理事業地内には賃貸アパートが数多く見られアパート需要も見込まれる地域であるが、対象標準地は土 地規模が小さいため経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準 価格は郡山市北部の類似地域において成立した取引事例を採用しており試算の結果得られた価格は実証性が高い。検討 の結果、本件では、実証性のある比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地については新型コロナ禍の影響 は顕在化しておらず需要は概ね堅調に推移し ているが、長期的には人口減少等の影響が懸 念されている。 郡山市北部郊外の区画整理事業進行中の住宅 地域。大型商業施設への接近性も比較的に良 好であることから需要は堅調に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％