鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１ -25	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	２２Ｋ１３ -57	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
c	２２Ｋ８Ｙ -33	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南3.7m未舗装私道、中間画地		１住居 (70,160)
d	２２Ｋ８Ｙ -34	郡山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２２Ｋ１３Ｙ -113	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,644	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,585	100 [ 87.1]	87,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 76,532	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,134	100 [ 88.2]	89,721		90,600
c	(　 ) 76,513	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,772	100 [ 82.8]	95,135		96,100
d	(　 ) 90,752	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	97,491	100 [ 108.6]	89,771		90,700
e	(　 ) 84,066	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,352	100 [ 97.0]	91,085		92,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,800 円／㎡]

郡山 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,157,800	573,516	2,584,284	2,020,190	564,094	（　0.9711） 547,792	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,179,429 円　　　　（　 37,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.78	Ｗ2	173.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	20.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積：約４３．３９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.78	100.0	86.78	1,534	133,121	2.0	266,242
							1.0	133,121
2～ 2	居宅	86.78	100.0	86.78	1,565	135,811	2.0	271,622
							1.0	135,811
～

～

～

計		173.56	100.0	173.56		268,932		537,864
								268,932

⑨年額支払賃料	268,932 円　×　12ヶ月　＝　 3,227,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 173.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,227,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,359 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,065,825 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	537,864 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,932 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,865 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,157,800 円　　　　（　 10,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３ＣＹ　　　　-6	1,371 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,534 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ３ＣＹ　　　　-16	1,764 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,604
c	２２Ｋ３ＣＹ　　　　-7	1,683 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,636

郡山 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,600 円	26,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,816 円	3,227,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	26,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,516 円　（　　　　　　 1,912 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 173.56 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,020,190 円（　　　　　 6,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,157,800 円
②総費用	573,516 円
③純収益　①－②	2,584,284 円
④建物等に帰属する純収益	2,020,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	564,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,179,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -35

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　栄一

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市池ノ台１１５番６｢池ノ台９－１２｣				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2F1B	一般住宅に寮等が混在する環境の良い住宅地域	西6.3m市道	水道、ガス、下水	郡山 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

文化通りの背後に位置すると
ともに、荒池公園に近接して
居住環境も良好

街

路

基準方位　北　　６
．３ｍ市道

交通

施設

郡山駅南西方

2.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境が良好な品等の高い住宅地域として現在の環境を保っていくものと予測する。富裕層に選好される地域
であるため、画地規模が大きくても需要に影響することはなく、地価も堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市街地中心部に存する品等の高い住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する格式の高さや住
環境の良さを重視する富裕層・買替層であると思料される。常に底堅い需要がある反面、古くからの熟成した住宅地域
で供給が少ないため稀少性が高く、物件が出ると高価格帯の取引が成立しやすい。規模のまとまった土地についても総
額に関係なく取引が成立する地域であるため、取引において中心となる価格帯は意識されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は近傍の環境的に類似する住宅地の取引事例から求められ、
実証的で説得力がある。一方、賃貸住宅の建設も可能と判断して収益価格も試算したが、快適性が重視される戸建住宅
中心の住宅地域であるため、収益性は土地取引の指標となっておらず、地価は周辺の取引価格により判断されている。
よって本件では、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[100.0]

100
[137.8]

[101.0]
100

90,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ
ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで
減少している。

市街地中心部に存する市内を代表する住宅地
域として、底堅い需要を維持している。供給
が少ないことから、物件が出るのを待ち構え
る需要者も多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１３ -57	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
b	２２Ｋ１１ -25	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ１１ -55	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	北西4.2m市道、中間画地		１住居 (70,168)
d	２２Ｋ１ -15	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１住居 (80,200)
e	２２Ｋ１ -60	郡山市		更地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,532	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,134	100 [ 87.2]	90,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	91,700
b	(　 ) 74,644	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,585	100 [ 89.1]	85,954		86,800
c	(　 ) 76,156	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	77,136	100 [ 83.4]	92,489		93,400
d	(　 ) 83,210	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	80,281	100 [ 88.9]	90,305		91,200
e	(　 ) 133,315	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	122,407	100 [ 100.2]	122,163		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

郡山 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,051,698	551,663	2,500,035	1,930,070	569,965	（　0.9711） 553,493	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,295,776 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	20.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２ＤＫ。平均専有面積：４２㎡。各階２戸の計４戸。駐車場は各戸１台で、駐車料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.00	100.0	84.00	1,524	128,016	2.0	256,032
							1.0	128,016
2～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,570	131,880	2.0	263,760
							1.0	131,880
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		259,896		519,792
								259,896

⑨年額支払賃料	259,896 円　×　12ヶ月　＝　 3,118,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,118,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 155,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,962,814 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	519,792 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 259,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 83,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,051,698 円　　　　（　 10,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３ＣＹ　　　　-13	2,052 ( 1,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [105.0]	100 [109.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,524 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-16	1,572 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [111.0]	1,606
c	２２Ｋ３ＣＹ　　　　-2	1,498 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,517

郡山 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,800 円	25,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,563 円	3,118,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	25,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	25,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,700 円	25,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 551,663 円　（　　　　　　 1,839 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,700,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,070 円（　　　　　 6,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,051,698 円
②総費用	551,663 円
③純収益　①－②	2,500,035 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	569,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	553,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,295,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）