別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -34 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市字名倉２３８番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模宅地開発の活発な住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 3.9km 法令 規制 １中専 (70,172) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 行止り私道等も多いが、耕地整理を基盤とした碁盤の目状の市道の通る住宅地域で、当面は現状を維持すると予 測。市街地中心や幹線道路に近く、利便性を重視する需要が向かい、地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心周辺の住宅地域一円であるが、特に市街地南部及び南西部住宅地との代替性が強い。需要者は 市内外の一次取得者層が中心である。主要な街路は概ね整然としているものの、一方通行規制のある道路や行止り私道 も多く、快適性はやや劣るが、市街地中心や幹線道路に近く、利便性を重視する需要が向かっている。土地は９００万 円～１，２００万円程度、新築の戸建住宅は概ね３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく経済合理的な賃貸物件を想定するのが困難であるため、収益還元法は適用できず、比準価格のみを試 算した。市場参加者による利便性を重視した取引が中心の住宅地域であり、市街地南西部の類似不動産の取引事例から 求めた比準価格の説得力は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [105.0] 100 [102.9] [106.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向。土地取引数 、住宅着工共に減少。コロナ禍の影響は均一 ではなく、駅前の商業施設等は大で、住宅地 需要へは小さい。 近隣地域の北方隣接地域における、大病院建 築を機に、近年、競争力が上昇して来た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％