別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 郡山 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -33 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 9,910 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市三穂田町八幡字後町５番１ ②地積 　(㎡) 798   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の中に小 売店舗も見られる住 宅地域 南5m市道、東側道 水道、下水 郡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家集落地域として熟成している。近隣地域内及びその周辺において、今後住環境等に大きく影響を与え るような事象の発生は考え難いため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,910 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市郊外の住宅地域一円。特に市街化調整区域内の農家集落地域との代替性が高い。需要者は圏域内 に地縁を有する個人であり、市外等からの需要は弱い。市内における他の住宅地域との比較においても、建物の建築等 に関する法規制の影響により、市街化調整区域内の住宅地の需要は弱い。需要の中心となる価格帯については、画地規 模や取引件数の少なさ等から見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心に、公共施設や利便施設も存する集落地域である。周辺の土地利用は自己使用目的が中心であり、市街 化調整区域内に所在するため、建物の建築等に関する法規制の影響により、賃貸想定は現実的ではなく、収益還元法の 適用は困難である。このため、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格の比準価格をもって、代表標準 地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [104.4] [100.0] 100 9,960  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,990 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当市人口は やや減少傾向。 郊外の市街化調整区域内の集落地域であり、 住宅地域としての面的な広がりは想定し難く 、地域内及び周辺において、特段の要因変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％