別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -32 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市小原田５丁目１４７番８ ｢小原田５－１４－１９｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西6m私道 水道、ガス、下水 郡山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大型量販店に近接する住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 郡山駅南方 2.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設至近に位置し利便性が比較的良好な住宅地域。画地規模が小さく総額に値頃感があることから需要が増 加し地価の上昇傾向が続いてきたが地価水準が高騰し需要に一服感。当面、地価は横這い傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地南西部を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者。近隣地域は大型量販店 至近に位置し、小・中学校へのアクセスも良好な生活上の利便性が比較的高い住宅地域。その利便性の高さから当該地 域の宅地需要は堅調に推移してきたが地価水準が高騰してきたことからこのところ需要に一服感が見られる。土地は総 額で１，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が 困難であることから収益還元法の適用を断念した。検討の結果、本件では、景気動向、当市における人口の推移、不動 産市場の現状等を考慮のうえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.3] [102.0] 100 58,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地については新型コロナ禍の影響 は顕在化しておらず需要は概ね堅調に推移し ているが、長期的には人口減少等の影響が懸 念されている。 大型量販店や小・中学校への接近性良好な既 成住宅地域。地域要因に格別の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％