別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -30 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市島２丁目６２７番４ ｢島２－３７－１７｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 郡山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅とアパートが混在する地域として熟成していくと予測する。幹線道路に近く立地し利便性が高く、また 小規模な画地が多く総額が抑えられることもあり土地需要は強く、地価は当面上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部の西側外縁に広がる住宅地域一帯で、需要者は市内居住者が中心である。中心部に比較的近 いことから利便性が高く、また住環境が良好な地域も多い。圏内では分譲地の開発が継続して行われていて小規模画地 を中心に売れ行きも好調で、コロナ禍のなかでも土地需要は強含みで推移している。土地は１７０㎡で１２００万円程 度、新築戸建住宅で３０００万円～３２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、対象標準地は画地規模が小さく経済合理性を有する賃貸用住宅の建築の想定が現実的 ではないため収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内における土地取引は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的 のものが中心であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,200 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [109.9] [103.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では近年の活発な分譲地開発で住宅適 地が少なくなりコロナ禍でも土地需給は強含 み。令和元年東日本台風被災地域では需要減 退が継続。 利便性が比較的高く、また小規模な宅地が多 い当地域に対する需要は依然強く、地価は上 昇を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％