別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -27 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市菜根２丁目１５８番２ ｢菜根２－３－２｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東5.8m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中学校に近接する幹線道路背 後の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 3.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 内環状線背後に所在する戸建住宅地域として、現状のまま推移すると予測する。幹線道路との接続性や生活利便 施設等への接近性等が良好な地域では底堅い需要が継続し、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部から西部へかけての住宅地域全域と判断した。学区の選好性の程度が類似する地域の不動産 との代替性が高い。需要者は郡山市内に居住する一次取得者が中心で、市外からの流入も見られる。市内の土地取引件 数は減少傾向が続き、コロナ禍の影響等も懸念されたが、生活利便性の良好な地域では底堅い需要が見込まれる。取引 の中心価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建住宅は施工業者や建物品等等に応じて価格帯に幅が生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む周辺地域は、内環状線の西側背後に位置する生活環境の良好な住宅地域で、居住の快適性や利便性を 重視した価格形成がなされている。周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、節税目的での地主層の供給が多く、 収益目的での土地取引は少ない。本件では画地規模も考慮して収益価格の試算を断念した。よって、代替性が高い事例 から求められ説得力の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国勢調査確定値に基づく推計では市内の人口 ・世帯数共に前年比で微減傾向にあり、土地 取引件数、新設住宅着工戸数共に前年同月比 を下回っている。 小中学校に近接する幹線道路背後の住宅地域 で、菜根２丁目の人口、世帯数は微増傾向に ある。その他、地域要因に特段の変動はない 。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％