鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１４Ｙ -26	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２Ｋ１２ -10	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m未舗装私道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２Ｋ１２Ｙ -27	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２２Ｋ１４Ｙ -28	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２２Ｋ１３Ｙ -106	郡山市		建付地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		１住居 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,686	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	27,310	100 [ 100.0]	27,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 24,153	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	25,452	100 [ 83.3]	30,555		30,900
c	(　 ) 30,168	100 [ 100.0]	[ 89.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	25,962	100 [ 107.9]	24,061		24,300
d	(　 ) 26,651	100 [ 100.0]	[ 92.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,514	100 [ 91.8]	26,704		27,000
e	(　 ) 30,754	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,590	100 [ 107.8]	27,449		27,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.37	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

郡山 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,249,308	444,302	1,805,006	1,685,900	119,106	（　0.9711） 115,664	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,360,490 円　　　　（　 9,150 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	258 ㎡	15.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ・１ＤＫ・４室、平均専有面積３７．２６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	74.52	100.0	74.52	1,301	96,951	1.0	96,951
							1.0	96,951
2～ 2	共同住宅	74.52	100.0	74.52	1,327	98,888	1.0	98,888
							1.0	98,888
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		195,839		195,839
								195,839

⑨年額支払賃料	195,839 円　×　12ヶ月　＝　 2,350,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,350,068 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,185,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,839 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,839 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,924 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,249,308 円　　　　（　 8,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ　　　　-6	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.9]	100 [106.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５Ｃ　　　　-6	1,411 ( 1,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [111.1]	100 [102.0]	1,325
c	２２Ｋ９Ｃ　　　　-4	1,321 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [111.1]	100 [104.0]	1,329

郡山 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	23,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,502 円	2,350,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,500 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,000 円	23,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 444,302 円　（　　　　　　 1,722 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,685,900 円（　　　　　 6,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,249,308 円
②総費用	444,302 円
③純収益　①－②	1,805,006 円
④建物等に帰属する純収益	1,685,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	115,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,360,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,150 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -24

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

7,100,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市田村町上行合字西川原６番１４外				②地積　(㎡)	258 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域	北東4.5m市道	水道、下水	郡山 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 220 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

河川に挟まれた低地部の住宅
地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

郡山駅南東方

4.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中央工業団地南側の工場等が混じる住宅地域であり、熟成度は高く現状維持的な推移と予測。商業施設に近い住
宅地域であるが、令和元年東日本台風による被災の記憶は新しく、需要は減退し、地価は下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,280 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の郊外住宅地域一円であるが、特に市街地南東部及び南部の住宅地との代替性が強い。需要者は市
内外に居住する一次取得者が中心である。河川に挟まれた低地部で洪水危険性が高く、令和元年東日本台風の被災でそ
のリスクが顕在化した。治水事業は長期の期間を要することから、需要の減退は長期化する懸念もある。需要の中心と
なる価格は、土地は６００万円～９００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円以下である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも混じる低層住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり、収益
価格は低位に試算された。一方、利便性を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、河川近くの低地部で成立した
、そのような取引を基礎とする事例資料から求められた比準価格の妥当性は高い。よって比準価格を重視し、収益価格
は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　郡山 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,400 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[102.0]

100
[125.6]

[101.0]
100

27,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。土地取引数
、住宅着工共に減少。コロナ禍の影響は均一
ではなく、駅前の商業施設等は大で、住宅地
需要へは小さい。

近年大水害が国内各地で発生する中で、令和
元年東日本台風の被災地であることの影響は
未だ大きく、競争力は低下している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２ -10	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m未舗装私道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２Ｋ１４Ｙ -26	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２Ｋ１３Ｙ -100	郡山市		貸家建付地	（　）	不整形	南東17m市道、西5.8m、角地		準工 (70,200)
d	２２Ｋ１４Ｙ -28	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２２Ｋ１１ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,153	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	25,452	100 [ 95.0]	26,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,100
b	(　 ) 28,686	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	27,310	100 [ 100.0]	27,310		27,600
c	(　 ) 23,028	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	30,608	100 [ 113.1]	27,063		27,300
d	(　 ) 26,651	100 [ 100.0]	[ 92.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,514	100 [ 89.0]	27,544		27,800
e	(　 ) 33,742	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,666	100 [ 112.7]	28,098		28,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.37	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.39	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 -0.49	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

郡山 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,246,889	433,269	1,813,620	1,690,340	123,280	（　0.9707） 119,668	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,393,360 円　　　　（　 9,280 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.38	Ｗ2	148.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	258 ㎡	15.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ（１ＤＫ）、平均専有面積：約３７．１９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.38	100.0	74.38	1,301	96,768	2.0	193,536
							1.0	96,768
2～ 2	居宅	74.38	100.0	74.38	1,327	98,702	2.0	197,404
							1.0	98,702
～

～

～

計		148.76	100.0	148.76		195,470		390,940
								195,470

⑨年額支払賃料	195,470 円　×　12ヶ月　＝　 2,345,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,345,640 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,181,445 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	390,940 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,470 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,246,889 円　　　　（　 8,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ　　　　-6	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [107.0]	1,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ５Ｃ　　　　-6	1,411 ( 1,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	1,361
c	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-5	1,178 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,234

郡山 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,200 円	22,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,369 円	2,345,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,600 円	22,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 433,269 円　（　　　　　　 1,679 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 148.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,690,340 円（　　　　　 6,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,246,889 円
②総費用	433,269 円
③純収益　①－②	1,813,620 円
④建物等に帰属する純収益	1,690,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	123,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	119,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,393,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,280 円／㎡）