別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -19 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市大槻町字針生下５６番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、店舗等が混在する 住宅地域 東6m私道 水道、下水 郡山 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 行止り私道が多く街路条件が やや劣る住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 郡山駅南西方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 谷地状の平坦部に非計画的に形成された住宅地域であるが、熟成度は高く当面は現状維持的な推移と予測。快適 性が劣る住宅地域だが、市街地中心や幹線道路に近く利便性を重視する需要が向かい、地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の郊外住宅地域一円であるが、特に市街地南西部の住宅地との代替性が強い。需要者は市内外の一 次取得者層が中心である。南北を微高地に挟まれた平坦地にあり、中小規模の宅地開発によって非計画的に市街化され た住宅地域で快適性は劣るが、市街地中心や国道４９号線に近く、利便性を重視する需要が向かっている。需要の中心 となる価格は、土地は８００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模では、経済合理的な収益物件の想定が困難な為、収益還元法は適用できず、比準価格のみを試算 した。近隣地域では利便性等を重視した自己使用目的での取引が中心であり、そのような取引を基礎とした信頼性の高 い取引事例から求められた比準価格の説得力は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [105.0] 100 [104.9] [103.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向。土地取引数 、住宅着工共に減少。コロナ禍の影響は均一 ではなく、駅前の商業施設等は大で、住宅地 需要へは小さい。 利便性の良好な住宅地域で一定の競争力は保 っており、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％