別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -15 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市安積町笹川字西長久保１１９番４６ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 郡山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模画地で構成される分譲 住宅地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 5.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。利便性に優る市街地と比較して郊外部 に対する土地需要は相対的に弱いが、一方で割安感もあるため、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部の安積町を中心とした郊外の住宅地域一円。需要者は同一需給圏内の居住者及び勤務者を中心に 圏外からの転入もみられる。国道４号には近いが安積町の中心部からはやや離れ、地勢的にも丘陵地に位置することか ら、さほど需要の多い地域ではないが、総額を低めに抑えたい需要者からは選好される地域である。土地は１０００万 円程度までが取引の中心であるが、新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は市内南部郊外の類似の住宅地の取引事例から求められ、実 証的かつ客観的で説得力が高い。一方、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用不動産を想定することが困難なため収 益価格は試算しなかったが、居住快適性が重視される住宅地域であるため、地価は周辺の取引価格により判断されてい る。よって本件では、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで 減少している。 市内中心部からみれば利便性が劣るが、小規 模画地から構成される分譲住宅地で総額を抑 制できるため、特に一次取得層からの需要を 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％