鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
b	２２Ｋ３ -12	郡山市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	２２Ｋ２Ｙ -53	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	２２Ｋ２Ｙ -107	郡山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)
e	２２Ｋ２Ｙ -125	郡山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.8m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,742	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,666	100 [ 90.9]	34,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	44,935	100 [ 128.4]	34,996		35,700
c	(　 ) 33,166	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,635	100 [ 95.0]	34,353		35,000
d	(　 ) 38,094	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	35,365	100 [ 102.7]	34,435		35,100
e	(　 ) 34,358	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.7]	39,490	100 [ 114.3]	34,549		35,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.49	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.6	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,300 円／㎡]

郡山 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,418,579	689,151	2,729,428	2,624,140	105,288	（　0.9711） 102,245	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,086,633 円　　　　（　 6,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.95	Ｗ2	231.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	321 ㎡	18.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・２ＤＫ・６室、平均専有面積３８．６５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	115.95	100.0	115.95	1,271	147,372	1.0	147,372
							1.0	147,372
2～ 2	共同住宅	115.95	100.0	115.95	1,296	150,271	1.0	150,271
							1.0	150,271
～

～

～

計		231.90	100.0	231.90		297,643		297,643
								297,643

⑨年額支払賃料	297,643 円　×　12ヶ月　＝　 3,571,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 231.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,571,716 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,321,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	297,643 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 297,643 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 94,115 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,418,579 円　　　　（　 10,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ　　　　-6	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [117.0]	1,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,271 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-6	1,488 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [127.0]	100 [ 95.0]	1,258
c	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-5	1,709 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [117.0]	1,443

郡山 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,200 円	35,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	107,151 円	3,571,716　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	35,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 689,151 円　（　　　　　　 2,147 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 231.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,624,140 円（　　　　　 8,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,418,579 円
②総費用	689,151 円
③純収益　①－②	2,729,428 円
④建物等に帰属する純収益	2,624,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,086,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
郡山 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -9

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　眞宏

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市笹川２丁目１９８番				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域	東4m市道	水道、下水	郡山 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地南部、ＪＲ東北本線と
阿武隈川との間に位置する住
宅地域。

街

路

基準方位　北、　４
ｍ市道

交通

施設

郡山駅南西方

5.7km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を主とする住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。安積永盛駅に近接するものの細街路が多く
、令和元年東日本台風で浸水被害を受け需要減退が継続しており、地価水準はやや下落するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,750 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市街地の住宅地域で、特に南部の県道須賀川二本松線周辺の住宅地域との代替・競争関係が強い。需
要者は同一需給圏内の居住者及び勤務者を中心に、転入も見られる。中小分譲地での住宅建設等が続いており、住宅地
需要は堅調であるが、令和元年東日本台風の被災地域では需要減退が継続している。コロナ禍の影響は顕在化していな
い。土地価格総額で１０００～１４００万円程度、新築建物付きで２５００～３０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的での取引が主で、類似地域おいて信頼性のある取引事例を収集し得た。周辺に散見されるアパート等の収
益物件は、相続税対策等の地主層による供給で、土地取得費の回収を要しない賃料水準のため、収益価格は低位に試算
された。従って、収益価格は参考にとどめ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視して、不動産需要者の
動向や地域経済の状況を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

内環状線から駅寄りの地域の中心部では富裕
層を中心に需要が強く高値取引もある。一方
、阿武隈川沿いの東日本台風被災地は需要減
退が続いている。

駅や幹線道路に近く利便性は比較的良く、周
辺での宅地分譲も見られるが、令和元年東日
本台風の被災地では需要減退が続き地価はや
や下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１３Ｙ -88	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、北西3.5m、角地		１住居 (60,180)
b	２２Ｋ１１ -56	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	東10m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ１１ -54	郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	２２Ｋ１３Ｙ -93	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m区画街路、北西4m、角地		１住居土地区画整理事業 (60,200)
e	２２Ｋ１３Ｙ -117	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,143	100 [ 100.0]	[ 88.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,490	100 [ 91.1]	32,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	33,000
b	(　 ) 42,512	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	40,845	100 [ 110.9]	36,830		37,600
c	(　 ) 33,742	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,666	100 [ 85.5]	37,036		37,800
d	(　 ) 15,095	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 102.0]	28,858	100 [ 79.6]	36,254		37,000
e	(　 ) 20,625	100 [ 100.0]	[ 91.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 76.8]	35,066	100 [ 106.1]	33,050		33,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.49	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.49	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,300 円／㎡]

郡山 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,389,234	695,311	2,693,923	2,568,420	125,503	（　0.9711） 121,876	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,487,265 円　　　　（　 7,750 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.79	Ｗ2	223.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	321 ㎡	18.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

街路・規模・賃貸状況を勘案し、ファミリータイプ、平均専有面積３７㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	111.79	100.0	111.79	1,291	144,321	2.0	288,642
							1.0	144,321
2～ 2	共同住宅	111.79	100.0	111.79	1,291	144,321	2.0	288,642
							1.0	144,321
～

～

～

計		223.58	100.0	223.58		288,642		577,284
								288,642

⑨年額支払賃料	288,642 円　×　12ヶ月　＝　 3,463,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,463,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,290,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	577,284 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,642 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 93,231 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,389,234 円　　　　（　 10,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１Ｃ　　　　-6	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.5]	100 [105.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-5	1,709 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	1,752
c	２２Ｋ１４ＣＹ　　　　-6	1,000 ( 972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.9]	100 [ 97.0]	1,046

郡山 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	34,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,911 円	3,463,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,700 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,400 円	34,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,311 円　（　　　　　　 2,166 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,568,420 円（　　　　　 8,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,389,234 円
②総費用	695,311 円
③純収益　①－②	2,693,923 円
④建物等に帰属する純収益	2,568,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,487,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,750 円／㎡）