別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 7,240,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市田村町守山字大町３番２ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 住宅のほか店舗も散 見される郊外の既成 住宅地域 東9.5m県道 水道 磐城守山 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東周辺部の飛び市街地の 既成住宅地域である。 街 路 基準方位　北、　９ ．５ｍ県道 交通 施設 磐城守山駅北東方 360m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南東周辺部の飛び市街地の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られないが、厳しい地域経済の影 響等により、地価は下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市南東周辺部を中心とした市周辺部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は地縁的選好性から田村 町の居住者等が大部分である。本地域は駅・小学校・店舗に接近しているが、市中心部から離れた市周辺部の既成住宅 地域であり、市周辺部の既成住宅地域の需要は依然として全般的に弱く、本地域の需要も低調な状況にある。取引件数 が少なく、画地規模も様々であり、需要の中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市周辺部の既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないことから、収 益価格は試算できなかった。比準価格は市周辺部の価格的牽連性を有する住宅地域の現実の取引事例を基に求められ、 実証的で信頼性が高い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響を考慮し、また、代表標準地との検討 も踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.3] [102.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 分譲マンション・物流施設の建設・総合病院 跡地開発の始動・宅地分譲等の不動産需要は 堅調であるが、新型コロナ・東日本台風の影 響も見られる。 駅・小学校・店舗に接近しているが、市中心 部から離れた飛び市街地の既成住宅地域であ り、需要は低調な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％