別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 郡山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市開成６丁目１５番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 郡山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘道路の多い住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。住宅地域の選 別化が強まる中、街路条件の劣る地域への選好性の程度は低く、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市中心部から西部へかけての住宅地域全域と判断した。特に国道４９号以西に所在する不動産との 代替性が高い。需要者は郡山市内に居住する一次取得者が中心で市外からの流入も見られる。市内の土地取引件数は減 少傾向が続き、コロナ禍の影響等も懸念されたが、住宅需要は底堅く推移している。取引の中心価格帯は、土地で１０ ００～１５００万円程度、新築戸建住宅は供給主体等によって幅が見られるが、概ね３０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層住宅としての使用が主となる既成住宅地域で、居住の快適性や生活利便性を重視した価格形成がなされ、収益性よ りも自己使用目的での取引が支配的な地域である。また画地規模を考慮すると、経済合理性を有する賃貸共同住宅の想 定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、現実の不動産市場の需給実態を反映し、代替性の高い取 引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との比較検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [116.4] [102.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国勢調査確定値に基づく推計では市内の人口 ・世帯数共に前年比で微減傾向にあり、土地 取引件数、新設住宅着工戸数共に前年同月比 を下回っている。 狭隘道路が多く見られる地域で、既成住宅地 域として熟成しており、地域要因に特段の変 動は見られない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％