別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０ ②地積 　(㎡) 1,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 漆器関連の中小工場 、倉庫等が多い工業 地域 東10m市道 水道 会津若松 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   260 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 会津若松市の代表地場産業で ある漆器製造及び関連工場が 主に集積する工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 会津若松 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漆器関連工場が主に集積する熟成度の高い工業団地であるが、漆器産業が停滞傾向にあり、かつ画地規模が工業 地としては比較的小規模なことから新規需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市を中心に、これと隣接する会津盆地内の市町村の工業地域の範囲である。需要者は漆器関連 産業の事業者に加え、各種製造業者等の法人が中心。各画地が小さい上に、地理的に高速交通網の恩恵も受けにくいこ とから、新たな産業の誘致も厳しく、需要は低迷している。工場は需要者により求める規模や立地条件等の条件は様々 であり、取引価格水準も様々となることから、中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内においては、工場を対象とした賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用はできなかった。ま た、同一需給圏内における土地取引は、自己使用目的での利用が殆どであり、近隣地域等での取引を基礎とする事例資 料に基づく比準価格は、客観的であり説得力を有しているものと判断される。よって、比準価格を採用し、上記の通り 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月以降から継続する新型コロナの 地域社会・経済への影響は甚大であり、不動 産取引においても地域の選別が強まってきて いる。 若松西バイパス道路は国道４９号線まで接続 したが、規模が小さく物流拠点としての需要 は見られず、漆器等の地場産業の土地需要も 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％