鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ８Ｙ -32	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ７Ｙ -14	会津若松市		更地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２２Ｋ９ -37	会津若松市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,843	100 [ 99.8]	53,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,000
b	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,434	100 [ 111.0]	55,346		55,300
c	(　 ) 28,102	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	56,089	100 [ 101.2]	55,424		55,400
d	(　 ) 60,400	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	63,842	100 [ 118.2]	54,012		54,000
e	(　 42,212) 60,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,640	100 [ 105.4]	56,584		56,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

会津若松 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,567,524	1,960,352	6,607,172	5,590,200	1,016,972	（　0.9458） 961,852	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,148,151 円　　　　（　 30,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	196.69	Ｓ2	393.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	594 ㎡	18.5 m x 33.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、各フロア貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.69	100.0	196.69	2,145	421,900	3.0	1,265,700
							0.0	0
2～ 2	事務所	196.69	100.0	196.69	1,716	337,520	3.0	1,012,560
							0.0	0
～

～

～

計		393.38	100.0	393.38		759,420		2,278,260
								0

⑨年額支払賃料	759,420 円　×　12ヶ月　＝　 9,113,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,113,040 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 1,165,565 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,547,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,278,260 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,567,524 円　　　　（　 14,423 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-4	2,366 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,145 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-3	1,755 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 80.0]	2,120
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-6	1,719 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,200

会津若松 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,000 円	77,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	485,652 円	9,713,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,000 円	77,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,960,352 円　（　　　　　　 3,300 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 393.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,590,200 円（　　　　　 9,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,567,524 円
②総費用	1,960,352 円
③純収益　①－②	6,607,172 円
④建物等に帰属する純収益	5,590,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,016,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	961,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,148,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
会津若松 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-7

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　二瓶　直之

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

54,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市馬場本町３５番１外｢馬場本町４－５８｣				②地積　(㎡)	594 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所、倉庫兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、住宅等が混在する既成商業地域	南16m市道	水道、ガス、下水	会津若松 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 130 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ　市道

交通

施設

会津若松駅南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗や事務所を中心とする地域であるが、生活利便性に恵まれているため、近年はマンション等も見られ
ることから、今後は住居系建物の割合が増加するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、会津若松市中心部に近い既存商業地域及びその周辺を含む一帯である。需要者の中心は、会津若松市内
に地縁のある法人や個人事業主である。中心商業地域は空洞化が進行しているが、その外縁部については一定程度の繁
華性を維持しており、駐車場を備えた店舗や事務所の出店需要は堅調である。取引される規模、価格帯はまちまちであ
り、市場の中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗・事務所が中心で一般住宅も見られる。建築費は上昇傾向にあるほか、賃貸市場は成熟しておら
ず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比
準価格を標準に、収益価格は参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,100 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[103.8]

[100.0]
100

55,200

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内においては、郊外型店舗が顧客吸引力を
強めている一方、既存中心商業地域は空洞化
が進行中となっている。

衰退傾向が続く中心商業地域からはやや離れ
た位置にあり、テナントの出店意欲は比較的
堅調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ８Ｙ -32	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ９ -6	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ５ -24	会津若松市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	２２Ｋ５ -3	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	西22m国道、東8m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,102	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	56,089	100 [ 103.2]	54,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,400
b	(　 ) 36,004	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 89.0]	57,387	100 [ 103.0]	55,716		55,700
c	(　 ) 53,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	50,000	100 [ 88.4]	56,561		56,600
d	(　 ) 78,235	100 [ 130.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	59,285	100 [ 108.0]	54,894		54,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,900 円／㎡]

会津若松 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,752,894	1,475,508	4,277,386	3,444,010	833,376	（　0.9729） 810,792	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,592,154 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	88.75	Ｓ3	266.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	594 ㎡	17.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２・３Ｆ事務所各フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.75	100.0	88.75	2,303	204,391	3.0	613,173
							0.0	0
2～ 2	事務所	88.75	100.0	88.75	1,842	163,478	3.0	490,434
							0.0	0
3～ 3	事務所	88.75	100.0	88.75	1,842	163,478	3.0	490,434
							0.0	0
～

～

計		266.25	100.0	266.25		531,347		1,594,041
								0

⑨年額支払賃料	531,347 円　×　12ヶ月　＝　 6,376,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 266.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,376,164 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,738,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,594,041 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,752,894 円　　　　（　 9,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-5	1,932 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,309 円/㎡　月額支払賃料（　 2,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１Ｃ　　　　-7	1,785 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.0]	2,405
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

会津若松 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,500 円	47,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	318,808 円	6,376,164　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 342,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 431,100 円	47,900,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	47,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,475,508 円　（　　　　　　 2,484 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 266.25 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,444,010 円（　　　　　 5,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,752,894 円
②総費用	1,475,508 円
③純収益　①－②	4,277,386 円
④建物等に帰属する純収益	3,444,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	833,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	810,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,365 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,592,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）