鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５ -3	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	西22m国道、東8m、二方路		商業 (100,400)
b	２２Ｋ９ -37	会津若松市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ１０ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ９ -38	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２２Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,235	100 [ 130.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	59,285	100 [ 115.9]	51,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,200
b	(　 42,212) 60,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,640	100 [ 116.4]	51,237		51,200
c	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,843	100 [ 93.6]	57,525		57,500
d	(　 ) 63,269	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	71,303	100 [ 106.3]	67,077		67,100
e	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,434	100 [ 103.0]	59,645		59,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,300 円／㎡]

会津若松 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,432,837	1,624,801	5,808,036	4,710,000	1,098,036	（　0.9718） 1,067,071	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,133,415 円　　　　（　 41,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	195.50	Ｓ2	391.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	486 ㎡	12.5 m x 38.5 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における建物の高度利用の状況等を考慮の上、低層店舗・事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

低層店舗・事務所ビルとして標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	195.50	85.0	166.18	2,259	375,401	3.0	1,126,203
							0.0	0
2～ 2	事務所	195.50	80.0	156.40	1,581	247,268	3.0	741,804
							0.0	0
～

～

～

計		391.00	82.5	322.58		622,669		1,868,007
								0

⑨年額支払賃料	622,669 円　×　12ヶ月　＝　 7,472,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 322.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 768,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,472,028 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 768,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 824,003 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,416,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,868,007 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,432,837 円　　　　（　 15,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１０Ｃ　　　　-3	3,032 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [114.0]	2,748	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,265 円/㎡　月額支払賃料（　 2,259 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-4	2,366 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [120.0]	100 [117.0]	1,937
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-5	1,932 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	2,110

会津若松 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,000 円	62,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	412,001 円	8,240,028　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 565,200 円	62,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,624,801 円　（　　　　　　 3,343 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,800,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 391.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,710,000 円（　　　　　 9,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,432,837 円
②総費用	1,624,801 円
③純収益　①－②	5,808,036 円
④建物等に帰属する純収益	4,710,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,098,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,067,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,133,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
会津若松 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-5

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市大町１丁目３４５番｢大町１－８－１１｣				②地積　(㎡)	486 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	西9.5m市道	水道、ガス、下水	会津若松 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 38.5 ｍ、規模　　 486 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

野口英世青春通り沿い、大町
四つ角北側の商店街

街

路

西９．５ｍ市道

交通

施設

会津若松駅南方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの商店街であるが、マンションが混じり、商店街としてはやや衰退傾向と予測。観光客が多い七日町に
隣接するが、一方通行規制によりその影響は小さく繁華性が低く、地価は下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は会津若松市内の中心商業地域一円である。需要者は地縁性を有する個人経営者が中心であるが、まとまっ
た画地にはマンション開発業者等の需要がみられる。観光の中心である七日町商店街に隣接する古くからの商店街であ
るが、観光客の回遊は少ない等、優位性は低く、需要は弱い。取引の中心価格帯は、規模や形態が多様で見出しにくい
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸ビルもみられるが、空室も多く家賃は低廉で収益価格は低く求められた。古くからの商店街に位置するという、歴史
を重視する地元資本による取引が中心の地域であり、そのような取引に基づいて求められた比準価格の説得力は高い。
よって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、市内の既存商業地域との価格バランスにも配慮し、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍に
より地域経済が下押しされた状態にある。

古くからの商店街であるが、一方通行規制が
あり、競争力を低下させている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ９ -38	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ７Ｙ -14	会津若松市		更地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２２Ｋ９ -6	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,843	100 [ 92.1]	58,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,500
b	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,434	100 [ 110.2]	55,748		55,700
c	(　 ) 63,269	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	71,303	100 [ 126.7]	56,277		56,300
d	(　 ) 60,400	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	63,842	100 [ 109.6]	58,250		58,300
e	(　 ) 36,004	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 89.0]	57,387	100 [ 96.4]	59,530		59,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,300 円／㎡]

会津若松 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,386,763	2,376,503	8,010,260	7,209,180	801,080	（　0.9458） 757,661	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,295,491 円　　　　（　 29,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	257.85	Ｓ2	515.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	486 ㎡	12.5 m x 38.5 m	前面道路：市道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階部屋貸し

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	257.85	80.0	206.28	2,514	518,588	3.0	1,555,764
							0.0	0
2～ 2	店舗	257.85	85.0	219.17	2,011	440,751	3.0	1,322,253
							0.0	0
～

～

～

計		515.70	82.5	425.45		959,339		2,878,017
								0

⑨年額支払賃料	959,339 円　×　12ヶ月　＝　 11,512,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,512,068 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,151,207 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,360,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,878,017 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,386,763 円　　　　（　 21,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-6	1,719 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,514 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１０Ｃ　　　　-3	3,032 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,718
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-4	2,366 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,423

会津若松 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	496,500 円	99,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	575,603 円	11,512,068　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 893,700 円	99,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	99,300 円	99,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,300 円	99,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,376,503 円　（　　　　　　 4,890 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,300,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 515.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,209,180 円（　　　　　 14,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,386,763 円
②総費用	2,376,503 円
③純収益　①－②	8,010,260 円
④建物等に帰属する純収益	7,209,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	801,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	757,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,295,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,400 円／㎡）