鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９ -38	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２Ｋ１０ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ７ -47	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南3.4m、角地		商業 (90,400)
e	２２Ｋ１１ -21	会津若松市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,269	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	71,303	100 [ 131.5]	54,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,434	100 [ 134.5]	45,676		45,700
c	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,843	100 [ 115.4]	46,658		46,700
d	(　 ) 39,239	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	48,523	100 [ 103.7]	46,792		46,800
e	(　 ) 29,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.9]	37,672	100 [ 79.9]	47,149		47,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

会津若松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,167,813	1,143,185	4,024,628	3,504,910	519,718	（　0.9715） 504,906	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	9,350,111 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	320 ㎡	9.2 m x 39.8 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域における建物の高度利用の状況等を考慮の上、低層店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

低層の店舗ビルとして標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	93.1	134.00	2,095	280,730	3.0	842,190
							0.0	0
2～ 2	店舗	144.00	93.1	134.00	1,467	196,578	3.0	589,734
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	93.1	268.00		477,308		1,431,924
								0

⑨年額支払賃料	477,308 円　×　12ヶ月　＝　 5,727,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,727,696 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 572,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,154,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,431,924 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,167,813 円　　　　（　 16,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１０Ｃ　　　　-3	3,032 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [130.0]	100 [114.0]	2,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-4	2,366 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [140.0]	100 [117.0]	1,660
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-6	1,719 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [ 76.0]	2,314

会津若松 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,500 円	46,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,385 円	5,727,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,700 円	46,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	46,300 円	46,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,300 円	46,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,143,185 円　（　　　　　　 3,572 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,300,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,504,910 円（　　　　　 10,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,167,813 円
②総費用	1,143,185 円
③純収益　①－②	4,024,628 円
④建物等に帰属する純収益	3,504,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	519,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	504,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,350,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
会津若松 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-4

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市上町５９番｢上町２－３５｣				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4.5	店舗Ｓ2	飲食店ビル、店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南8m県道	水道、ガス、下水	会津若松 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.2 ｍ、奥行　約　　 39.8 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店ビル等が集積する会津
若松市を代表する歓楽街

街

路

８ｍ県道

交通

施設

会津若松駅南東方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層飲食店舗ビル等が集積する地域であり、現状維持的な推移と予測。飲食店街として特に繁華な地域であるが
、一昨年以降、コロナ禍の影響で飲食店の経営は厳しく、先行きも不透明であり、地価は下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は会津若松市内の中心商業地域一円である。需要者は、地縁性を有する個人経営者のほか、飲食店舗をテナ
ントとして賃貸ビルを運営する地元資本が中心である。飲食店舗や飲食店をテナントとするソシアルビル等が集積する
地域で稀少性が認められるが、コロナ禍で収益性が低下し、先行きも不透明で、地価は下落傾向にある。取引の中心価
格帯は、規模や形態が多様で見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、競合物件が多いことによる家賃の低下、空室リスク等を反映して低位に求められた。しかし、会津若松市
一番の歓楽街であり、歴史性やステイタスを重視する地元資本が主たる需要者であり、そのような動機を背景として成
立した市内の類似不動産の取引事例から求められた比準価格は説得力が高い。よって比準価格を重視し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,100 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[116.6]

[100.0]
100

49,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増傾向。コロナ禍に
より地域経済が下押しされた状態にある。

市内一番の歓楽街としての地位を維持してい
るが、コロナ禍により飲食店テナントの売上
は減少し、空室も増えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１０ -51	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ５Ｙ -5	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東3m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	２２Ｋ９ -6	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ７Ｙ -14	会津若松市		更地	（　）	長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２２Ｋ１０Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,843	100 [ 115.4]	46,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,700
b	(　 ) 23,618	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 85.5]	45,487	100 [ 90.1]	50,485		50,500
c	(　 ) 36,004	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 89.0]	57,387	100 [ 117.4]	48,882		48,900
d	(　 ) 60,400	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	63,842	100 [ 131.3]	48,623		48,600
e	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,434	100 [ 129.3]	47,513		47,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,600 円／㎡]

会津若松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,879,934	1,874,728	6,005,206	5,607,760	397,446	（　0.9450） 375,586	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	6,955,296 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	198.34	Ｓ2	396.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	320 ㎡	9.2 m x 39.8 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階部屋貸し

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

標準的な共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.34	92.0	182.47	2,234	407,638	3.0	1,222,914
							0.0	0
2～ 2	店舗	198.34	95.0	188.42	1,787	336,707	3.0	1,010,121
							0.0	0
～

～

～

計		396.68	93.5	370.89		744,345		2,233,035
								0

⑨年額支払賃料	744,345 円　×　12ヶ月　＝　 8,932,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,932,140 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,071,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,860,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,233,035 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,879,934 円　　　　（　 24,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-3	1,755 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-4	2,366 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,236
c	２２Ｋ１１ＣＹ　　　　-5	1,932 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,260

会津若松 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,000 円	76,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	535,928 円	8,932,140　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 687,600 円	76,400,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,874,728 円　（　　　　　　 5,859 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,400,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 396.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,607,760 円（　　　　　 17,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,879,934 円
②総費用	1,874,728 円
③純収益　①－②	6,005,206 円
④建物等に帰属する純収益	5,607,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	397,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	375,586 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,955,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）