別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 会津若松 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 3-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 会津若松市門田町大字日吉字丑渕１７０番外 ②地積(㎡) 1,040  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 田 既存住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東4m市道、背面道 水道 会津若松 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 田地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   22.0 ｍ、奥行　約　　   47.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅地域に近接しており、熟 成度は高い。 道 路 ４ｍ舗装市道 交通 施設 会津若松駅南西方 4.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 新型コロナの影響は現在のところ軽微であり、分譲素地に対する需要は比較的堅調で推移している。今後も熟成 度を高めながら推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 用途転換・造成のうえ分譲による低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市内の市街化区域内における宅地見込地地域である。需要者の中心は、ハウスメーカーや地元不 動産業者である。会津若松市内における新設住宅着工戸数は比較的安定している一方で、優良宅地の供給不足は続いて おり、近郊における残存農地等の宅地化は進行しているが、近隣地域は街路条件に難がある等、宅地化の進行の程度は 遅く、素地価格が上昇するような状況にはない。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、開発主体の属性や宅地造成条件等に留意して要因比較を行っており、宅地見込地の市場特性を反映した信 頼性の高い価格と判断する。控除法による価格は、実際の宅地開発に即して試算しているが、費用や期間に想定を含む 。よって、試算価格の性格を検討した結果、不動産市場で発生した取引事例から試算した比準価格の信頼性が高いと判 断し、比準価格を重視し、工場法による価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市の人口は減少傾向にあるが、土地の取引 件数及び住宅着工戸数は堅調で推移しており、新型 コロナの影響は軽微に留まっている。 不動産業者による需要は堅調であるが、近隣地域周 辺は街路条件がやや劣ること等から熟成の速度は遅 く、今後も緩やかに推移するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他